2017.06.22 12:26|住まい
このところ、ずっと不動産関係でバタバタ動いており、更新が遅れました。

結局、住み替えはうまくいかず、今は動く時期じゃない。
ということで、もう少し様子見ということになりました。





ちょうどいい、中古の庭付き駅近戸建住宅を見つけてもらったので、
(土地、古家あり物件)
それを買って、今のマンションを売ろう、、と思ったのでした。

しかし、私は知らなかったのですが、ふつう買い替えをする場合、
先に今住んでる家を売って、仮の賃貸とかに住んで、
それから、いいと思う所を買うのが一般的、らしいのです。

何年か前に、不動産やさんから、つなぎの融資というのがある、と
聞いたことがあり、先に移りたい所があっても、お金が借してもらえる、と
思っていたのですが、これが大間違いだったのです。

資金をたくさんもっている方は可能でしょうが、
そもそもローンは、65歳までしか借りられないことを知りませんでした。
残念なことに、私は66になってしまっていたのです。
ガ~ン。そんな年齢制限があったとは!



あとは収入もみられるので、多い人も可能かもしれませんが、
収入は少なく、年齢もいってる私のような場合、どこもお金を貸してくれません。

家を売ったら返す、といってもだめなんですね。
お金を貸す場合、年齢と収入をみるわけです。
そうだったんだ~、、、全くの世間知らずでした。

自由業の場合、3年分の確定申告した時の収入提出させられるわけです。
自由業で、たいして収入もないので、当然赤字申告してるのが、
ますます裏目にでて、不利になっているわけです。

ここのマンションを買った時もそうでした。
その時はそれなりには稼いでいたけど、やはり自由業にはとても厳しくて、
ローンも1千万しか組んでもらえませんでした。
その時のいや~な気持ちを思い出してしまいました。
銀行はほんとに、自由業に厳しく冷たいところなんだなあ、、と。
今回は年くって収入もへっているけど、担保物件があっても、これです。

その上、年齢制限もあったのです。
家(マンション)をもっていようが、もっていまいが関係ないのですね。

そんなこんなで、ちょうどいい、と思った中古戸建はあきらめましたが、
色々知ったこともあります。
今マンションの価格は上がっているけど、戸建は価格があまり上がっていないのです。



ここを買った時、戸建が買えないから、マンションにしたけど、
今はどうも逆転してるみたい、、と。
当時、中古戸建が高くて買えなかった。
今はここのマンションと同じくらいか?おつりがでるか?くらいの値段になる可能性も。
世の中けっこう変わったなあ、、とつくづく思います。

他の人にきいても、マンションに住みたい人がけっこういます。
年がいってから、便利なマンションに移るという話もけっこうききます。
ほんとに私は逆行していますねえ、、
やはり、木や植物を直植えできる庭のある家に住みたいのです。

マンションは規格品だし、自由にできそうでいて、自由にはできません。
自由にできるのは自宅の中だけです。
窓の外も、かってに変えることはできません。
ひさしがほしくても、つけることもできません。スダレをたらすこともできません。
ルールが細かくあるし、管理費、修繕積立も取られるし、自由度がなく、
私はどうも性にあいません。
まあ、家だってデメリットは色々あるでしょうがね。

でもその家が、今は空き家も増えていて、人口が減るので、
不便な所は、どんどん人が住まなくなっている、、と。
これは賃貸物件もそうですが、どうやらファミリー層が減っていて、
増えるのは単身者、ということもあるようです。



つまり、東京等では、ファミリー向けの需要は今後どんどん減っていき、
単身者需要は人口減でも、増え気味になる。
東京は上京する人や、海外から来る人や、高齢一人暮らしも今後増えるわけです。

で、単身者は駅から遠い所には住みたがらない。
そりゃ、仕事に通うのに、便利な方がいいでしょう。
すると、駅から遠い戸建は需要がますます減り、安くなる可能性もある、
ということのようです。

なので、逆行もいいこともありそう、、といいつつ、
私は人にも貸しながら、住むことを考えているので、やはり駅からの距離は
考えないといけないわけです。

シェアハウスのスタッフさんに聞いたら、
「西武池袋線なら石神井公園駅まで、新宿線なら上石神井駅まで、
中央線なら三鷹駅まで、の最低でも10分圏内、できればもっと近いほうがいい」と、
と~っても厳しいことを言われました。
人に貸す場合は、やはり立地しだい、ということのようです。

きびしいですねえ、、、
住宅事情は、ほんとに変わってきていますねえ。
ファミリー層が減っているということは、駅から少し遠くても環境のいい所で
住みたい人、というのが減っている、ということです。



友達も家を売ろうとしたら、あまりに安い値をいわれ、売るのを止めた人もいます。
(駅から20分)  彼女はマンションに住み替えを考えていたのですが、、、。
やはり、先に家を売ってから、どこかに住んで、次の所を探す、、というのが
おっくうで、そのままになっている、、と。

ただ、家の場合、2022年の生産緑地の期限切れ問題、もあります。
駅から離れているけど、あちこちの緑地が売りに出される、とも言われています。
おそらく宅地として、家が建つだろう、と。
(たいがいが駅から距離があるし、一種低層地域なら、マンションは建ちにくい)
するとますます、中古の家は分が悪くなる可能性があります。

友達にも売れるなら、今のうちに売ることを考えたら?と、
ついついよけいなことを言ってしまいました。

うちはマンションだけど、売れる時に売っておいて、賃貸に住みながら、いい中古戸建が
出てくるのをまとうかなあ、、とも思っています。
そんなにうまくいくとも思えませんが、試しみるのもいいかな?、、とも。
ただ、運勢的には、どうやら今年はジタバタ動かない方がいいらしいので、
あせってやらないで、もう少し期をまとうか、、とも思っているところです。



人生いろいろ状況も変わるのだから、今の住処が合わなくなって、
住み替えをすることもでてきます。
でも、それが売ってからでないと動けないのでは、けっこう不便な状況だな、と思います。

もう少し、金融関係が柔軟だったらいいのになあ、、とつくづく思うのですがねえ、、



今日のオカメ様   ふうん、、また何か企んでいるんですねえ、、ま、勝手にやってください
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2017.05.27 16:44|住まい
最近、ずっと不動産関係のことを調べたり、勉強したりしていました。



少し前に、うちのマンションの中で、1世帯が売りが出ていたのです。
それが買った時の値段より、1500万くらい高く出ていて、もうびっくり!
(うちより全然広い、面積90m2以上ですが)
マンションの理事会で、その話がでて、そんな高く売れるなら、うちも売りたい、と、
何人かから半分冗談がでるほどでした。

その中の一人が、後で本気で調べたら、あながち突飛な値段ではなくて、
最初につける値としては妥当な線だった、、とわかった、いうことで、
その方も秋になったら、うちも売る、とおっしゃっていました。

う~ん、何年も前から、売ろうか、貸そうか考えていた私としては、
どんどん先を越された、出遅れ感が、、、。

たしかにここは都内S区。
駅から11分ではあるけれど、まだ築浅13年の、いい場所に建っている
立地のいいデザイナーズマンションです。

最近は、ずっと物件の値が上がってて、もう上げどまりか?どうか?状態なのです。
オリンピックまでは上がる、とか、その前から下がるとか、
いやいったん下がっても、基本は上がる、とか、少子化でこれから下がっていく、とか
まあ、色んな予想があるわけで、どれが当たるかは、ほんとに不明なのですが。



でも、今の所を、貸すにしても売るにしても、
とりあえず自分が住む所は賃貸で、と思っていたので、私としては空き家を交渉したり、
色々やってはいたけど、いい賃貸が見つからなかったので、動けなかったのです。

それが最近、うんと小さい戸建家の庭付き賃貸物件を見つけたので、
ここなら住みたいと思ったので、それで
今のマンションをどうするか?を急いで、再度、検討していたのでした。

もし、ここを人に貸しても、ほんとに今後借り手が現れるのか?
また売った場合はどうか?
で、最近、今のマンションを手放さなくても、ワンルームなら融資を受けられれば、
買うことも可能、との話を聞き、それもできるのかどうか?も調べていたのです。

融資でワンルームは、今ブームのようですが、私はなにしろ年が60超えた
ビンボー年金者ですからねえ、、ここで間違えると、ほんとに大変ですから慎重になります。
まあ、売るのと貸すのはどちらも可能とわかりました。

値が高めの賃貸料で、今後借り手なんかいるのか?と思ったら、場所柄
会社が借りるというのも、けっこう需要のある場所なので可、とのことだし、
売っても、やはり高くなっているようで、上記の売りに出ている部屋ほどではににしても、
狭いうちの場合でも、それなりに上がっているわけです。

しかし、最近になって、上記の90m2の売りに出ている部屋が、いきなり1000万も
値下げした値になっていて、再度びっくりしました!
それでも買った時よりは高いのですが、、。
持ち主さんが、なかなか売れないとおっしゃっていたので、よほど早く売りたかったのか?
一気にそこまで値を下げたようです。

そんなことがまあ色々あり、先を越された私としても、いいかげん決めたいなあ、
と思い、色々動いていたのです。
友達のミニ美術館もやりたいし、庭つきに住みたいし、バレエに通うのにあまり遠くなると
通えないし、、と、ほんとに難しいのです。



で、ミニ美術館の運営をするのにも、お金が回らないといけないから、
お金を回す方法はないか?と、最初に考えたのが、ワンルームマンション投資。
つまり今の所を売ったりしないで、融資を受けて、ワンルームを買うことができるかどうか?
それを検討。

政策金融公庫が、年齢にあまり関係なく、貸してもらえるかも?とわかったのですが、
こちらの融資は事業に対してだけなので、その事業の収益が認められなければ、
だめなのです。事業計画を出してみないと通るかどうかわからない。
私の年収では、マンション投資はギリギリか?難しいか?、、というところでしょうか。

若くて、定期収入のあるお勤め人なら、どこでも貸してくれるでしょう。
今は銀行も、金利が下がり、貸し出すところがないので、不動産融資が受けやすくなって
いるようです。
年が年で、(融資には年齢上限がある)定収入が少ないと、ほんとになかなか、、なのです。

一般には、ワンルームマンションや、アパート等への投資に対して
お金が借り易くなっているわけで、融資を受けて、物件投資がさかんなわけです。
ある程度の定期収入のある人なら、融資を受け、ワンルーム投資をやっているようです。

でも、みんながいいというワンルームも、ほんとにいいのかどうか?
みんながいい、と言う場合、一呼吸おいて検討してみないといけません。



で、ついこの前、私が目をつけていた借りたいと思っていた戸建が、
他の人に借りられてしまい、結局ダメになりました。
で、どうしよう?どこに住もうか?と思った時に、浮かんだのがシェアハウスでした。

調べていたら、シェアハウスは今はありとあらゆる形態のものが増えていて、
ファミリーが住む、台所つきのものもあるようです。
シェアハウスに興味がなく、全く知りませんでした。

独り者が住む多くのシェアハウスは、トイレもキッチンも部屋にはついてなく、
共同で使うのですが、年齢制限のあるところや、ペット可という所や、さまざま。
ほんとにこんなにピンきりで、色々あったんですねえ、、

これからはどんどん人口が減っていく時代です。
だけど、東京は、今後少し減るかもしれないが、それでも上京する人、外国から来る人、
老人もいずれ独りになる、で、独り者が大きくは減らない予想があるわけです。
単身者が、今後ますます増えて、人口の半分以上になる、と。
なので、ワンルーム需要はとてもある、というわけです。

だけど、今回シェアハウスを調べてみて思ったのが、
ワンルームは需要がこれからますますある、というけど、
もしかして、シェアハウスに流れる独り者もけっこう増えるんじゃないか?
ということでした。

今、空き家も増えているが、古いアパートや古いマンションも、空き部屋が増えていて、
なのに、どんどん新しい物件は建っているわけですが、、
もしかして、住む形態が変わってきていて、人のニーズが変わっているからなのかな?
というのを思ったわけです。
今までの不動産のあり方が、旧態依然で、既製品では今の需要にあってないのか?と。
それで、ニーズのないところの空き部屋が増えている、、と。



で、オートロックの宅配ボックスのついた、ワンルームマンションの
需要がある、というのですが、オートロックで、外の世界と遮断してあるマンションは、
どうもつながりが断ち切られているようで、私はあまり好きではありません。
まあ、これは好き好きですが。
そういうマンションに住んでいて、そこが性に合わないな、と思う所だったのです。

おそらく、そういうのに飽き足らない人や、なんらかのつながりが欲しい人も
世の中にはいる、と思うのです。
そういう人や、安いから、とシェアハウスに入る人もけっこういるのかもしれない、、と。
それに、若い時は、人ともまれて生きることは、とても貴重な人生経験となるでしょうし。

じっさい、シェアハウスは、増えているようです。
なんらかのコンセプトがあって、部屋は狭いけど、共有の場所があり、人との関わりがある。
まあ、値段も安いわけで、だいたいが新しくきれいというのも大きいのかもしれませんが。

今までの旧態依然のアパートが、これといった魅力もなければ、
見向きもされないのは当然なのかも、、?とも思ったわけです。
そりゃ、安いし、魅力があれば、若者はシェアハウスの方に来るだろうな、、と。

私が思ったのは、老人もそうです。
よくあるホームだって、サービス付き高齢者住宅だってそうです。
まあ、ホームは東京ではあまり選択の余地がありませんが、、

建物の形態は似ている、と思いました。
個室があり、共有部分があり、個室にトイレはついてますが、まあ大枠でシェアハウスと
似たようなもんでしょう。

お年寄りだって、家で一人でしゃべりもしないで過ごすより、シェアハウスみたいな所に
入る方が楽しいんじゃないか?と。
なので、シェアハウスが、年齢制限しないで老人だって入ることが、可能だったらいいのに、、
とも思った次第です。



シェアハウスについては、不明なことが多いので、規制とか、これから色々調べてみないと
いけませんが、、
でも、絵の好きな人が集まって暮す、、とか、何らかのコンセプトがあれば、
それぞれのことに好きな人が集まりやすいだろうし、切磋琢磨される場所としていいのでは?
と、思ったわけです。
そこでミニ美術館もできたらいいな、、と。

まあ、そんなこんなで、これからどうするか?のビジョンが、
何となく見えはじめてきた、そんな気がしてきています。

これから、もっと色々調べないと、、。なんだか調べることがたくさんあって、
もう、たいへんです~



今日のオカメ様  どうでもいいけど、もう出してくれや~日光浴はもういいですっ
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2017.04.08 15:25|住まい
この前、「持ち家が負の遺産になるかも」を書きましたが、
空き家が、すごい勢いで増えている中、どんどん新築の家やマンションが建っています。

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で、この前、近くで新築賃貸マンションの見学会があるとのチラシが入っていました。
どんな感じなのか?なぜ新しく建てるのか?興味があり、ひやかしがてら見てきました。

というのも、
「日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という
中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。
15年からは世帯数の減少も始まるとみられている。
団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には
街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。
そうした状況にもかかわらず、相変わらず旺盛な勢いで新築のマンションや戸建て、
アパートが供給され続けているのだから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話である」

ということは、もう常識にすらなっているので、なぜそれでも新しい賃貸を建てるのか?
疑問に思ったからです。
私自身もこれからの老後を、どこで過ごすか?今のマンションをどうするか?まだ答えがでていません。
情報は少しでもほしいのです。

見てきたのは、30m2~40m2ちょっとの小ぶりな部屋がいくつもある、
4階建ての手堅い感じの賃貸マンションでした。
どれも小奇麗な部屋です。

それが、見た後でわかったのですが、どうやらオーナー向けの見学会だったらしく、
土地持ちで、マンションやアパートをこれから建てようと思っているらしい人が、
見に来る見学会だったようです。
そこに、全く場違いな私が紛れこんでしまったわけですねえ、、。汗



どうやら、やはり相続税対策が大きいようです。
東京で土地をもっていれば、税金対策を考えるしかない、のでしょうねえ。
それと、マンション会社によると、建てる方と管理全てを自社でやっている、
35年壊れても直す保障をしている。オーナーの手はわずらわすこともない。
一番は立地や周りの状況で、ここなら大丈夫、というところのみで建てる、、と。
メンテも全部同じ会社で、一括借り上げがいい、とのアピールでした。

そこは駅から遠い、不便な場所に見えたのですが、そこは素人にはわからない
何か見積もりがあるのでしょうか。

でも空き家、空き室が増えてる中で、なぜどんどん建ててるのか?は疑問です。
で、後でもらった資料によると、
「賃貸住宅の滅失が10年で363万戸もある、
現在の貸家数1852万戸は2020年には滅失等で1624万戸になり、
賃貸世帯数は1815万世帯と推定。
年間35万戸の新規供給が必要、、と予想される」、、とあります。
(総務省、人口問題研究所のデータ)

けど、実際空き家は820万戸あるし、賃貸住宅戸数と空き室率は増えているわけです。
「賃貸住宅戸数、2003年2084万戸~2013年2274万戸に増え、
その10年で、賃貸空き家率17,7%→18,8%に増えている。」



う~ん、
おそらく、古い賃貸の家や建物はどんどん壊して、新しく建てることが必要、というデータなんでしょうね。
実際にどんどん建ててるわけです。

まあ、需要がない賃貸と、需要がある賃貸が、はっきり分かれのでしょうが。
今後、借りる側の方が有利で、貸す方が入居者のニーズに答えられないと
淘汰される、ということは変わらないと思いますが、
古い賃貸がどんどん人が入らず、廃用に追い込まれ、新しい所に人が入っていく。

なんかむなしいものを感じます。
新しモノ好き、、、新しいモノ優先。
賃貸だけでなく、空き家に対しての策も、大してない状況だし、新築が必要、、というのは
使い捨ての発想です。いかにも今の日本的な気がします。
壊すことが前提のデータなので、今ある古家、マンションの色んなところを直して、
長く使っていこう、という考えではないわけです。
まあ、昔住宅が足りない時は、安普請で建てた建物は多かったかもしれませんが、
住宅の質もだんだん上がってきています。

なにより、人が一生をかけて建てる家を、そんなに粗末に扱っていいのか?
疑問がおこります。
もっと手直しして、有効利用を考える方がいいと思うのですが、、、



牧野知弘氏によれば
「この家余りの状況でも、日本は新築がやたらと多い。
例えばアメリカでは9割が中古、日本は86%が新築。
これは日本人の新しモノ好きもあるが、
政府による新築有利な税制、新築有利な住宅ローン、そのふたつが大きい。 」

やはり政策でそうしてるのですね。
無策というか、使い捨て発想です。一生かけて買う家なのに、、

「しかも、新築が高いのは当たり前と思っているが、
新築住宅の多くが、実際の建築コストよりも、30%価格の上乗せがある」

そんなに上乗せがあったのですね。
新築は割高で、中古のものを直した方が、全然割安なわけです。
コストや、買う側からしたら、空き家や、今ある空き賃貸をもっと活用することを考えた方が
安くついていいのでは、と思うのですが、
経済成長させたい政府は、どんどん古いのを壊して新しく建てろ、という政策をとっているわけですね。
新築信仰、 それに乗り、割高なものを買わされて、どうも日本人は人が良すぎるのかもしれません。
といっても、相続税対策の人がそれを利用しているだけかもしれませんが。

そんなこんなで、空き家の政策があまり動かないのは、そういうこともあるのでしょう。



野村総研の予測によると、「平成45年の空き家率は30.2%、空き家数は約2,150万戸と予測」

今のデータ、
「平成25年(2013年)の総住宅数は6,062万9千戸、空き家数は819万6千戸、空き家率は13.5%。
それが、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、空き家率30.2%に上昇する」

30%はすごいです。つまり何も対策をたてないでいると、そこまで空き家増える予測なわけです。
ほとんど3軒に1軒の空き家、、、これも場所によるのでしょうが、、

「国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」
(平成25年1月推計)によると、
一般世帯の総数は平成31年(2019年)までは増加を続け、5,306万5千世帯でピークを迎えるが、
その後は減少に転じ、平成37年(2025年)には5,243万9千世帯に、
平成47年(2035年)には、4,955万5千世帯にまで減少すると見込まれている。」

世帯が、あと2年でピークを向かえたら、あとはどんどん減っていくわけです。
「一番多い団塊の世代が、2025年には75歳以上の後期高齢者となり、
25年には290万人、特に女性では4人に1人が一人暮らしの状態。」

う~ん、後期高齢者となると、あちこち具合も悪くなったりして、どこで暮らすことになるのか?
という心配もでてくるでしょう。その可能性のある人が、そんなに増えるわけです。
私も少し後の世代ですが、ほんとに老後どこで暮らすか??考えてしまいます。



持家派と賃貸派のどっちがいいか?決着のつかない永遠の問いがありますが、
これからの家余りの時代は、賃貸派の方が有利かな?と思ってしまいます。
この政策が続く限りは、もっと廃用空き家が増えるわけですし。

私の理想は、平屋の庭付きの古い小さい家に住むことなのですが、
このあたりで、買うのは高くてとても無理だし、そういう賃貸があればいいなあ、、とは
思っています。
賃貸の方が何かあった時に、気軽に動けるでしょうし、
家をもつことはリスクになる可能性もあるかも、と思いますし。

問題は今のマンションを売るか、貸すか、この流れから行くと、売った方がいい気もしますが、
やはり、もっていることへの安心感と、自分が他を借りた場合の部屋代が出るメリットもあります。
なので、こちらはもう少し考えたいと思っています。



今日のオカメ様  いつまでも決めないですねえ、、アタシは今の家なら、ビュンビュン飛べていいのですけどね
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2017.03.16 00:42|住まい
最近実家にもどっていました。
亡父の実家の土地が、やっと売れ、書類が色々いるためでした。

田舎の土地なので、長いこと買い手は現れず、母が固定資産税をずっと
払い続けていたのです。
今回やっと地元にお勤めの人が買ってくれることになったようで、ほんとによかったです。
田舎なので安い値段ですが、これで負の遺産を手放せる、と母は喜んでいます。



負の遺産。
家を壊す、井戸を埋める、石垣を直す、草や管理にかかるお金、固定資産税、
なんやかや、かなりお金がかかっていて、このたび売れても大赤字なのです。
昔と違い、今、家や土地は負の遺産にさえなっている時代です。

家も土地も余っていて、住む人がいないので売れないで、放置されている空き家も
どんどん増えています。
2013年の空き家率は、13,5%で、820万戸
今後2023年には、21%の1397万戸、、という試算もあるようです。
これは人口減なのに、何も対策をとらないでいたら、、ということのようです。

これは地方だけの話ではなく、都会でも郊外から空き家が広がっていて、
街中でもけっこう空き家が見つかります。
首都圏もいずれ、人が集中するのは山手線内に、それ以外は武蔵野の地にもどる可能性もある、
とさえ言っている人もいます。
都市計画をきっちり考えないと大変なことになる、、と。

生産年齢(労働年齢)層でいえば、中央区の場合は増えていて71%。  
平均で63% 地方は50% 横浜郊外は50%、、、と、場所によって、かなりまだら模様に
なっているそうです。

2040年には、空き家率が50%近くになる、とも言われているようです。
もう以前のように、土地や家は財産、という土地、持家信仰は変わり、逆に
家や土地をもっている親から相続しても、売るにも売れず、固定資産全だけを払う
負の遺産になりかねない、、というわけです。



なのに、こんなに家が余っているのに、新しい家やマンションがどんどん建っている状況では、
今後ますます空き家が増えるわけです。
ほんとに持家の政策もビジョンも何もない、、としか思えません。

家や土地をもつことが、こんなにリスクになりかねない時代になるとは、、
ほんとに時代が変わりつつあります。

この前読んだ記事にも、バブルの頃のリゾートマンションが、空き家となっていたのが、
このところ10万とか、めちゃくちゃ安い値段で出ていて、
そこに買って移っている人も増えている、と書いてありました。
苗場に限って言えば、定住者が倍近くにまで増えている、、とか。
でも、移住者の多くが高齢者だそうです。
老後の不安を感じている人が、安いから、と以前の憧れだった、との理由もあり買っているとか。

でも、記事では、買ってはいけない、ババ抜きのババをつかむことになる、、といった
書き方でした。
リゾートマンションの場合、施設の維持管理費にけっこうお金がかかり、
修繕積立も足りなくなる可能性があり、建てなおすお金がなく、廃墟化することも。
安くなっているのはそれなりの理由があり、安くても手放したい人がいる、というわけです。
もし親がそういう所を買った場合、子どもが相続したとしても、
月の維持管理費をずっと払い続けることになり、
売りたくても、売れないで、高い維持管理費を払い続けることになる、、と。
ババを引いた負の遺産となりうるわけです。

それは怖いです、、、、
ほんとに、これからの時代、物件を買うのはよほどいい場所でない限り、
むやみに買ってはいけない、ということなんでしょうねえ、、。



なので、もしかして老後は賃貸が一番いいのかな?とも思います。
以前は年がいったら、貸してもらえないから、、ということで、買っておかないと
まずい、、と考えたものですが、時代はずいぶん変わってきています。

賃貸も以前に比べ、安くなってきています。
なにしろ空き部屋がけっこうあるようで、大家さんも賃貸経営が厳しくなって、
どうにもならなくなって、手放す人もけっこういるようです。
賃貸のアパートやマンションも、空き部屋がけっこう目立ちます。

でも、大家は手放したら最後、どうやって物件の維持ができるかが大事、、とは
物件を多くおもちの大家さんのお話でした。

だいたい年がいって、どういう状況になるかは不明なので、家をもっていると
簡単には売れないし、すぐに現金化できず、動きようがなくなる可能性もあります。
賃貸の方が身軽だし、空き家が多いなら、借り手市場になります。
大家さんも、借主を選んでいる場合じゃなくなるでしょう。

老後の住み方もあるし、私も色々考えてしまいます。
とりあえず、どこか住みたいいい場所が、もし借りられたら、今のマンションを人に貸そうかな、
と考えていましたが、マンションもいつまでも持っているのも、リスクなのかな?
とも思います。
もうちょっと色々勉強しないといけないな、と再度思いました。



年がいったら、交通の便のいいマンションがいい、といいますが、
管理費、修繕積立が毎月かかるし、修繕もみんなの合意がないと難しい面もあります。
お金を出せる人ばかりじゃない場合、そのまま廃墟化することにも、、
家なら自分で全部決められるわけですが、、

ほんと、色々考えてしまいますねえ、、

みんな老後のことが心配だろうし、どういう方法をとるのが一番いいのか、、
色々考えるわけです。
弟達もやっと家が売れたので、郷里に戻り、買った家にすむわけだし、
同級生の友達もやっと家が売れて、元いた地元の買ったマンションに引き上げました。

私はやはりバレエを続けたいので、その近辺で古い家を見つけられたら、と思って、
色々引き続き、試行錯誤をしてみるつもりです。
検討しつつ、空き家を活用できないか、というのもトライしていこう、
そう考えているところです。



ほんとに変動期は、今までの常識や、価値観では通用しなくなるので、
どれが自分にとって、正解なのか?それぞれが考えて、思考錯誤していかないといけないので、
なかなか大変ですけどねえ、、、



今日のオカメ様  実家に帰った時のアタシ。なにやら天井が気にかかる?
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2017.01.28 15:50|住まい
この前たまたま見ていたテレビで、
「ゴミから生まれる夢の家」、、というテーマのトークをやっていました。

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建築家のダン、フィリップスという人。
空き缶や卵の殻など、通常はごみとして捨てられる材料を使って家を建てる彼が、
奇想天外な家づくりの裏側を語る、というものでした。

70~80%が再利用の材料でできていて、埋め立てや焼却場に向かっていた部材
で作った、といいます。

それにしては、とてもステキな作りの家です。
時々見かける、ボロボロのあばら家ではなく、とてもセンスのいい、オリジナリティあふれた
ほっとできそうな家です。

壁や床にはフローリング。近くで見ればそろっていないのかもしれませんが、
全体でみれば、統一感があり、温かみがあります。

ダン氏のいうには、統一感が大事で、何でもくり返せば、パターンが生まれる。
ひび割れた窓でも、それを入れ替えるではなく、全ての窓にひびを入れれば、統一感がでる。
、、そういう考えのようです。
なので、ビールの缶を壁に使っている家も、壁に統一感があるわけです。

Dan-Phillips-Recycled-Affordable-Texas-Houses-10[1]

「反復がパターンを作り出す
2種類の反復が100ずつあれば、互いの違いなど無いようなもの」

なるほどねえ、ただのあばら家にはパターンがないから、
ただのあばら家にしかみえないわけですね。
彼はもっと戦略的で、しっかり考えてやっているわけです。

「建築業界でどんなものがゴミになるのかを 、知らなければならない。
ゴミを生み出す第一の原因は、我々のDNAに組み込まれている。
人間は統覚性を持つために一貫性を保つ必要がある。
我々が知覚することは全て、以前の同種の知覚と関わりを持つということ。
さもなければ継続性がなくなり、私たちは自らを見失ってしまう。」

「産業革命以後、それまで人の手でおこなっていたものが、機械でやるようになり、
材料も規格化された。
木材は規格どうりに育たないので、規格以外はゴミとなる。
それで、材料の規格化が大量のごみを出すことになる。」

ダン氏は曲がって規格外の木をよく使うそうです。
それをくり返し使って、パターンを生み出す。
う~ん。これならDNAに組込まれているのだから、ものはやりよう、、ってことですね。

ただ、ニーチェのいう、「文化は2種類の視点を揺れ動くもの。
それはアポロンと、ディオニソス。
一方のアポロン的な視点は:きちんと計画され 理性的で 完璧。
一方、ディオニュソス的な視点:情熱や直感に重きを置き、有機組織に寛容 」

eco_friendly_house_by_dan_phillips_opexx[1]ダンフィリップ

「アポロン的な人は、少しの狂いも気になり、完璧に仕上げるので、大量にゴミがでる
というわけです。
完璧でなかったり、計画されたモデルでないと、ゴミ箱いきになる。」

この方は、完全にディオニソス的なので、私もとてもよくわかります。
日本人の完璧主義が、けっこうゴミも出してることにも、つながりそうですね。
ちょっとでも曲がっていたら、許せない人もけっこういる気がします。
それは野菜でも、木材でも、なんでもそうですね。

南米などでは、こんなもの売ってるの?みたいなものも平気で売っていますし、気にしません。
そういった物を、私も平気で買ってきたりしましたが、人から見たらゴミにしかみえないでしょう。
あんまりキッチリ、カッチリでは苦手な、息の詰まる人もいるのです。
廃材で色々できたら、それは楽しいだろうな、、と思います。
あばら家にならないためには、パターンを使えばいい、わけですね。

私は見ていなかったので、知りませんでしたが、
ドラマ「北の国から」がなぜ人気があったのか?疑問だったのが、
主人公が、廃材を集めて家を建てるのが趣味の人、、という設定だったようで、
色々検索してて、主人公の建てた家の画像が出てきて、それを初めて知りました。
なるほど。そういうことだったのか、、と。

9504[1]石の家

そういうのを他にも日本でもやっている人もいるようで、それはさぞかし面白いだろう、、
と思いました。
廃材を集めて、家を作る、、作るまでいかなくても、リフォームできたら、面白そうです。
それには既定のルートではない、手探りのルートを自分で探して行かないと無理でしょう。

世の中マニュアル化されてて、規定化されてて、
それも行き過ぎると面白くなくなります。
材料を探しても、小奇麗で高いモノが多いし、建築には値段がかかりすぎる。
ゴミが出るのも、みんなが小奇麗な物を求めている、、という、
前提のシステムになっているから、なのかもしれません。
ルートが、すでにそういう形に出来上がっているからなのかもしれません。

でも、もしかして、みんなの求めているものは、違ってきている可能性もあります。
少々形が変でも、安いほうがいい、、とかね。
それをシステムがまだキャッチしていない可能性も、、

DIYもそのひとつです。
みんなが小奇麗な住処を望んでいる訳でもないのかもしれません。
色んなやり方で、自分らしい暮らしをしたい、と思う人が増えているでしょうしね。
私も今色々トライしています。
やりようによっては、もっと面白い暮らしをできるのでは、、?と思います。





今日のオカメ様   アタシはべつに、、毎日面白おかしく暮らしていますけどねっ
170116_1438~04



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2016.08.01 16:54|住まい
私は人の家を見るのが好きです。
家の周りの環境(庭の緑)も、とても気になります。

時々通る道に、庭の広い古い平屋の空き家があり、
わあ!庭が広い。これだけ庭があったら色々植えられて、どんなに楽しいだろうな、と
ついつい思ってしまいます。

160710_1524~04これは違う写真。イノセントガーデンの小屋

家は古くてもうボロボロだけど、手直ししたらまだ使えそうだ、、とか、
でも冬は寒いかも、、とか。断熱して色んな植物を植えて、何とか対策が取れるんじゃないか?
とか色々想像するわけです。

少し前に、弟たちのところに遊びに行き、義妹が
お義姉さんが好きそうだから、と連れて行ってくれた隠れ家的な喫茶店。
「カフェONIWA」  これが、ものすごく気にいりました。

千葉県流山に運河駅があり、そこに理科大の理窓会記念自然公園があります。
ここは、理科大の同窓会が整備した、自然公園で、13万㎡の広大な森です。
こんな広い自然公園は、意図的に残さない限り、ありえません。
こういう場所を残そうとしたことは、ほんとにすばらしい!

img_0[1]

その公園のはじっこの森が見える所に、その喫茶店があるのです。
ごくごく普通の古家に(古民家ではない)リフォームを加えて、お店にしています。

ええっ!こんな草ぼうぼうの所に、お店なんかあるの?
道があるような、ないような所を少し行くと、一見普通の家が現れて、
どう見ても、きちんと整備されてるようには見えないような花壇やアプローチがあります。

う~ん、これは1歩間違うと、ただの放置になりかねない、ギリギリで踏ん張っている、
そんな感じです。すごい!
放置された草ぼうぼうか、逆にきれいすぎの管理された緑はありますが、
この微妙な感じで、自然っぽく踏みとどまっているのは、なかなかありません。
これは逆に、すごい技術とセンスがないととても無理だろうな、、と。
それもそのはず、イノセントガーデンという造園の会社がやっているカフェなんですね。

私が気に入ったのはいうまでもありません。
私の好みをよくわかってくれている義妹にありがとう!、、です。
とても参考になりました。

今はだいたいが、キチンときれいに、しっかり管理をしてますよ、的な緑が多すぎます。
それじゃ全然面白くないわけです。
ここの場合、キチンとした人から見たら、もうちょっとなあ、、と思うかもしれません?。
これも空き家のすばらしい有効活用ですねえ。

160710_1524~01板のベランダに、直接天然芝マットを重ね、そこに植物を植えている大胆な植え方(写真を横向きにできない)

こういう自然っぽいさりげないのが、とても好きです。
もし自分の庭がもてたら、自然栽培的な考えでやりたいなあ、、と思います。
今住んでるマンションの、北側の小さいスペースは、草ぬきをしたことがほとんどなく、
色んな植えたお茶花の間に、落ち葉が積もっていて、そんなに草がはえてこないので
放置してても大丈夫になっています。
手間暇のかかりすぎるきれいに草をぬいた庭は、結局忙しいと草ぼうぼうになります。
なので、草をぬこうとしないで、植えてある植物の間に草や葉っぱを敷き詰めておけば、
そんなに草ボウボウにはならずにすむ、のですけどねえ、、。

そうやって、放置しても大丈夫な庭、、と、色々イメージはしっかりあるのですが、
かんじんの庭がない。
で、人の家の庭をみて、私ならここはもっとこうするな、、とか、これは参考になるな、とか
色々思うわけです。

160710_1547~05よく見ると、すごい技術でレンガが組んである;

最近は、空き家がほんとに多いです。
庭のある空き家も意外とあります。
ここを私に貸してくれないかなあ、、??と、ほんっとに思います。

今は新築の家がどんどん建つし、人口は減っていくし、で
家が余っていて、空き家は820万戸もあるそうです。なんてもったいない!
1年で16万戸も空き家が増え続けているそうです。
なのに100万戸新築が増えている。なんかおかしな話です。

どうして空き家なのかというと、古い家は価値がない、という日本独自の
消費財、という考え方も1つの要因のように思います。

海外では、古い家は価値があります。これは資産として家を考えているから。
日本は20年で家の価値がゼロになる。つまり消費財という考え方。

「日本の木造住宅が「20年で価値ゼロ」というルールは、国と不動産業界と金融業界の
3者のビジネスの前提条件としてガッチリ組み込まれているから。」

「日本の新築住宅が「20年で価値ゼロ」と見なされる根拠は定かではないが
「財務省令で木造住宅の耐用年数を22年と定めている」いう説が有力、
しかし市場価格と税制上の扱いは、本来何の関係もない。」

160710_1547~04oniwa

なのに、です。上記3者の合意で、なぜかそうなってしまったわけです。
結局上記の利害が一致した、というわけなんでしょう。
それをどこも疑いもなく、取り入れて、そのままになっている。
これは家を買った人にとっては、たまったものではありません。
1生かけたお金で家を買うのに、いざ売ろうとしたら、家の価値は0になってしまうのですから。
ほんとにひどいものです。

で、古くなった家は無価値と思っている人も多いわけです。
実際市場は、そうなって動いているわけですから。
そんな家に、リフォーム代が何百万もかかるなら、人は放置するかもしれません。
家を壊して土地にしたら、税金が6倍になるのなら、古くなったまま放置するかもしれません。

なので、今、これを何とかうまく有効に使っていけないか、、、?
それを、色々考えているところです。
夢の庭をめざしていきたいのですがねえ、、、


今日のオカメ様  今日はパソコン横の扇風機で風浴びをしましたよっ。とっても気持ちいいですっ
160801_0757~04



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2016.01.28 00:18|住まい
ずっと住まいの話が続いています。

この前、2人目の不動産コンサルタントの方に相談に行きました。
この方も、賃貸は空きが出た時のリスクがあるので、賃貸は何軒かもてないときびしい、とのこと。
売るのはいい時期、と。
やはり今後場所によっては変わらないが、基本下がる要因が多い。
うちの場合、そんなに大きくは下がらないと思われるが、そのまま住むとしたら、
全体的に下がるので、あの時に売っておけば良かった、、と思う可能性もあるかも、と言われました。



売った場合、近所の同じようなマンションの坪単価をみると、
今はけっこういいので、それなりの値付けができると思う、、とのことでした。
今なら買った時よりも高くなっているからです。
もちろんその値段で、買う人が出てこないなら下げていくしかないわけですが。
金利の低い今のうちに、税金の上がる前に買いたい人もいるようですし。
今売って、今後全体的に下がっら、たら、どこか別物件を買う、、というのは
いい戦略だと思う、、と言われました。
そうすると、ついついその気になってしまいます。

で、本来住みたかった、夢に近い小さい庭付き中古家の物件が買える可能性があるなら、
それに賭けてもいいかな、、、?と。

その一方、ここを売って、もし小さい中古希望物件に会えなかったら、
代わりにどこか小さいマンション(バルコニーのある)を買う、、のだとしたら、
結局マンションに住むわけで、それなら何のために越すのだかよくわからない気もします。
それなら、このマンションにいた方が資産価値はあるでしょうし、安全です。

このままここに住めば、一番リスクが少ないと思います。
今年からもらえる年金と、少しは入ってくる仕事のお金で、ビンボーだけど充分暮らせます。



一方ここを売って、とりあえず物件が出てくるまで賃貸に住むのは、賃貸代がかかるし、
物件が決まるのがいつになるか?全然わかりません。
それはとても不安定です。
賃貸だと、分譲マンションの住み心地のよさとは比べようもないでしょう。
寒いだろうし、音はまる聞こえだろうし、便利に慣れた身体にはこたえるかもしれません。
治安もどうかわかりません。
これは物件が決まらないまま暮らすのは、かなりリスクがあります。

売ろうか?それともこのままここにいるか?
その時、その時で気持ちが右へ左へ大きく揺れます。

アドバイスをくれた行政書士の友達からも、売って、次の住む所が決まらないのに
引っ越して賃貸借りるのは反対、、と言われました。
そりゃ、普通はそう思いますよね。
危険な賭け、、にしか見えないでしょうね。

でも、賃貸の物件をネットで見て思ったのは、以前に比べて物件が増えているし、
前より安くなっているようです。
そしていずれ買えたらいい、と思う中古戸建も、2年前に探していた時に比べて、違ってきています。
それまでS区では、すごく高かったし、安めの物件はほとんどなかったのが、
今はチラホラ物件が出ているのです。
これには驚きました。
郊外にいかないと、高くない中古家はなかったのが、今は何軒か出てきているのです。
前に探した時の値段と比べ、全体的に安くなっています。



え?今物件の値段は上がっているのでは?とも思ったのですが、
おそらく、条件次第で上がっているモノと、下がっているモノと差別化されているのかもしれません。
場所やよほど条件がよくないと中古は下がるわけですし。

やはり、物件が過剰で、家余りになってきているいのかな、、と思いました。
2年前、だいぶ離れた所(郊外)まで探した中古物件と、S区の中古戸建が、今同じくらいの値段になっている、、
これは驚きの実感です。

2年前と、今は不動産状況がずいぶん変わってきているのをしみじみ感じます。
おそらく、これからもっとそれが進んでくるのでは?と思っています。
しかし、中古戸建はやはりどれも、私には大きすぎるので、困ります。
なかなかほしい小さい家がない。
でももしかして、待っていればいずれ小さい中古戸建が出てくる可能性もあるのでは?
とも思えるのですが。

しかし、これはいわゆる賭けなんですね。
出会えるかどうかは、全くわからないので。
それで、友達も危ない、、と心配をしてくれているわけです。
とりあえずの賃貸に住んでいる間に、消耗してしまうのでは、、?と。
ありがたいことですし、ほんとにごもっともです。



自分でもほんとにどうして、こう小さい中古家に住みたいのか、、
これは私のワガママなんですが、自分らしく土のあるところで緑を植えて暮らせたらいいなあ、、と
ついつい夢を思ってしまうのです。
それを街でやりたいのだから、ほんとに困ったものです。
これはもしできたら、最高のぜいたくでしょうね、、。

戸建は寒いので、リフォームして断熱材を入れて、、と。
そのためにもリフォーム代も必要、、となると、やっぱりなかなか難しいのかもしれませんが。

そのためには高い今のうちに売る、、というのはやはり、ありかなとも思うし、
たしかにかなり危険な賭けだと思うし、
ほんとにゆれますねえ。

まあもっとも、うちのマンションがそんなに大幅には下げないのだとしたら、そのままここで
リスクを避けて、どこかに入るためにお金が必要になった時になってから、売る、、
という方法もあるわけですが。
これは安全策だけど、何か私らしくない気もします。
私の夢もあきらめるわけですし。

どうするか、、?これはほんとに人生の賭けですねえ。
ここを売る場合は、かなりの賭け度合いが大きくなります。
でも賭けをやるかやらないか?それは人それぞれでしょうが、
後であの時思い切ってやっておけば良かった、、と後悔することがあったなら、、
それも嫌だな、とも思うわけです。

そういうことを色々考えている私は、おそらく堅実な人から見れば、
ほんとに、危なかしい人間にしか見えないでしょうねえ、、。
困ったものです。



そういえば、うちの父方の祖父はいわゆる「山師」だったんですよねえ、、
私にもその血が流れているのかもしれません、、、。
まあ、当時山の仕事をやっていた人を山師ともいうようですが。

賃貸物件も見たりして、もう少し色々考えてみます。
急いでいるわけでもないし、今年に答えを決められたら、、と思います。

それにしても、ほんとに世の中、どんどん変わっていっています。
不動産事情も状況も変わっていっています。
1,2年たつと、きっとまた変わっているでしょう。
今の最低金利もどこまで続くかわからないし、税制もわかりません。

今の放置空き家の原因は、土地にすると税が6倍になるから、放置されている面が大きいわけですが、
これも空き家対策特別措置法が施行されました。
「特定空き家」は、税金軽減措置の対象外となるわけです。
今後この制度で、2018年に改正?よくわかりませんが、
今後もっと中古家が市場に出てくる可能性がある、かもしれません。



実際、2年前に中古家を探した時から、すでに状況が変わってきているのをひしひしと感じます。
今後もっと、どんどん変わっていきそうな感じがありますねえ、、、


今日のオカメ様   またですかあ~、どうでもいいけど、アタシャ眠いです  
160118_2029~01



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2016.01.22 00:03|住まい
最近同じテーマが続いてすみません。
今のマンションをどうするか?
比較的第三者的な所に相談してきました。
評判のいい、さくら事務所という所です。

今は物件は上昇の少し頭打ち状態になっている、、とのこと。
最近、売り物件が増えてきたそうです。
今が売時、、と動いている人がでている、とか。



今回相談時間をとってもらい、色々話してみて、思ったのは結局正解はない。
それに、今後の予測は予測でしかないので、今後は誰にもわからない、、ということでした。

ただ、うちはわりといい場所なので、そんなに大きく下がることはないでしょう、、と言われました。
不動産は年2%づつ価値が下がる、、というけど、それがもう少し少ない%だろうけど、1,5とか、、
でも、いずれ下がっていきます、、と。
年2%って大したことない、、と思ってしまいますが、20年で4割下がるわけで、けっこう下がるわけです。

今回色々話していて、気持ち的に、今の所はやはり、あまり自分らしく暮らせていない所だな、、と
いうのを、改めて実感しました。

それだったら、売るか賃貸、、ですが、
賃貸はあまりおススメできない、、と言われました。
よほど覚悟をしないと大変なのと、性格?的に向いてなさそうにみえる、、
これはまあ、初めて会った人なので、どこまでどうかはわかりませんが、、
ズボラ人間には難しい、、と思われたか?。



賃貸だと、やはり場所的に値が高くなるので、そのくらいの金額を
払える人が、今のご時世限られてくる、というのと
あいだに不動産屋を通すと手数料を8%取られるし、(5~8%だが、多いと頑張ってやってくれる)
広告をのせるにも、入居者が決まるまで、何か月も広告代がかかるし、
いつも入る人がいるわけでもなく、ストレスがかかり大変なので、あまりおススメできない、、とのこと。
今は、賃貸物件も余り気味で、相続税対策で賃貸物件が増えている。
入る人数は減っているし、借りる側の方が少ないので、需要と供給では、借りる側が強い、、とのこと。

それは自分が借りるなら、、と賃貸物件をさがしてみて思いました。
今は、やたらに似た様な賃貸物件がとても多いのです。
同じアパートでも、空き室が2,3軒出ていたりします。
これじゃ大家さんも大変だろうな、、とは思っていました。

ここにデータがあります。
「全国の賃貸用住宅の空室率は19.0%。
2010年には、「東京≒16%」「大阪≒23%」「愛知≒19%」「宮城≒27%」「福岡≒23%」と、
平均して5室に1室は空き部屋が常に発生している状態
人口問題研究所のデータによると、平成22(2010)年の国勢調査による人口1億2,806万人から
徐々に減少すると見込まれており、平成42年(2030)年の人口は1億727万人、
平成62(2050)年には1億人を下回る9,700万人と、減少の一途をたどる。
一方、賃貸住宅の着工数は平成22(2010)年の29万1,840戸から
平成25(2013)年の36万9,993戸と増加となっている。」



「アパート・マンション経営を成功の秘訣は、現状を把握し市場のニーズを知ること。
現状分析から導き出された課題を解決し、市場のニーズに合わせ競合他物件との差別化を図ること。」

そうとう努力しないと、賃貸業は難しい、、ということのようです。

それと、ちょっと気になることを聞いたのですが、
S区にはわりと生産緑地があります。
緑が多くていいな、、と思っていたのですが、、、
これが平成4年に改正された制度なので、30年そのまま維持、、だったのが、
34年には期限が切れるそうです。
つまり、あと6年たったら、そこから緑地を自由にできるので、宅地化される可能性も出てくる、、とのこと。
それだと、ますます今後住居が、余る可能性が出てくるかも、、。



そうだったんですね。これはけっこう大きいです。

相談していただいた方は、自分は賃貸派で、自分たちは賃貸に住んで、持っている物件は
学生とか若い人に貸して、学生たちといっしょに飲んだりコンタクトをとって、
満室で上手く回しているそうです。(アパート経営)   さすがにプロはちがう、、。
しかももっている資産は、不動産だけだと危険なので、株や他の投資にも回しているとか。
元銀行マンだそうです。プロはやっぱりやっていることがちがいますねえ、、。

つまり、賃貸をやろうと思ったら、それくらいの工夫、努力がないとダメってわけですね。

もし、ご自分が同じ立場だったらどうしますか?と聞いたら、、
自分だったら、売って賃貸に住んで、この5年様子をみるでしょうね、、とのことでした。
とまあ、それも一つだと思っていたことを言われました。
これでもう、だいたい答えが出ているような気もしますが、、

そのうえ、彼はそのお金を別の投資に回します、、と。
ひえ~っ、やり手の人はやっぱりちがいますねえ。
それができ、ちゃんと利を取れる自信があるんですね。すごい、、、
世の中にはそういう人たちがいて、そこに混じって、うまくやって行こうなんていうのは、
私にはどだい、、はなから無理!な話です。
その人みたいに才覚も何も全くない場合、よほど慎重に考えないといけませんねえ。



上記話を参考に、賃貸7万の所を借りたとしても、5年で440,450万くらい使います。
(更新料も入れたとして)
その間に、少しでも私の希望に少しでも近い、小さい物件があれば、買うという方法もありますが、、。
なければそのまま賃貸で、お金を減らしていく可能性もありますから。
せっかくいい場所が買えたので、手放すのも残念、、という気もまだ少しありますし。
家というのは、やはり心の支えみたいな面もありますからねえ、、、

ちなみに、本来希望の庭のある場所、、小さい家、というのは、今はほんとにない。
小さいマンション面積で、広いバルコニーもあまりない、、とのことでした。
以前かなり遠くまでそういう家物件を探したけど、庭が小さく大きな中古家ばかりしかなかったのです。
これは日本の今の住宅事情なんでしょう。
私がいい、、と思うのは、昔はあった庭付きの小さい平屋なんですがねえ、、、
賃貸ではもしかして、あるかもしれませんが、、、賃貸だとリフォームできないので、寒いでしょうね。
その辺、大家さんの意識がまだまだ変わってない人が多いようです。
なかなか、、ほんとに住みたい家は見つけられないものですね、、。
今はDIYできる賃貸物件も出ているようですが、ほんの一部です。

今後のことをもう少しシュミレーションしてみて、
さらに、もう1か所別の専門家に、相談をお願いしているので、
その方のご意見も聞いてみて、、じっくり決めていこうかな、と思っています。


今日のオカメ様  ほよ?何をそんなに考えてるんでしょうか~?
160118_2028~01



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2016.01.18 17:29|住まい
この前書いたサ付き高齢者住宅
これはサービス付きの省略のサ付きです。

住宅 床面積(原則25㎡以上)、便所・洗面設備等の設置、バリアフリー
サービス サービスを提供すること(少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供)



という定義。
こちらはミニキッチンがついている施設と、そうでない施設があるそうです。
例として、上石神井のサ付き施設では、入居金0円、賃料+共益13万8000円。
食費実費(30日食事時:4万2120円)。水道光熱費実費。
別途費用5万4000円(これがサービス費)
月額計19万2000(食事抜き)~23万4120円(食事つき)。食費を合わせると、けっこう高い!

東京ではやはり値段高いですねえ、、、都心の方はもっと高い。
みなさん自分の住みたい辺りに入りたくても、空きがないと入れないこともあり、
順番待ちをしている場合もある、とか。(上記は施設は、今は1名空きがあるとか、、、)

う~ん、これじゃまるで、順番待ちで、ほとんど入れない特別養護老人ホームのミニ版じゃないですか。
サ付き、すら、そういう状況に近づいていたんだ、、と、もうビックリです。
東京は人も多く、土地代が高いし、、それに団塊の世代の人数が多いので、
どうしても需要が多くなる、、ということのようです。
サ付きは場所(地方)によっては、値段が高くて人が集まらない、とも言われているという話もあるようですが、
やはり東京は人数が多からなあ、、、

サ付きも、けっこう値段が高いし、希望の場所に空きがあるかどうか?
という状況では、お金があまりない人は、どこにも入れない、、ってこと?



と思っていたら、新しい流れで出てきたのが、住宅型有料老人ホーム。
これは、ファンドもやっている佐藤雅典氏の始めているホームです。
(他に住宅型、、という名でやっている高い有料老人ホームがあるので、それではなく
佐藤氏のやりはじめた住宅型有料老人ホームの方です。)
こちらは、サ付きや、他の高い有料ホームに比べ低料金です。
部屋面積が13m2と小さいけど、食事代48000円をたしても、月14万ちょっとから入れるようです。
(ライフクルーズ八王子みなみ野)
こちらは、メインが大阪が多く、東京はまだ少ないので、これからに期待したいです。
ライフクルーズ八王子
東京では2つめが近くオープン。
低い料金で入れる場所は、東京ではなかなかないので、今後増やしていくようです。

佐藤雅典氏の理念はおもしろく、新しい老人福祉の考え方かもしれません。
ファンドもやっている方なので、今後投資として小口も資金を集めて、
それをホーム建築、運営に回していくらしいです。
これからの時代、お金をいいと思うところに投資して、世の中が少しでもよくなるように使う、、という
考え方がとても重要になってくると思います。

これくらいでないと、人件費がかかる老人福祉の業界はもうからないし、やっていけないのかもしれません。
ワタミも撤退したし、介護職の人も給料が安く人手不足だし、もうからない業界は続かないですものね。

いざという時に、身体に不安が出たビンボー人でも入れる場所がないと、とても不安ですから、
そういう所が増えてくれると、とてもうれしいです。
ビンボーでも安心して過ごせるよう、世の中を住みやすく変えていくには、お金をどう使うか、、が
とても大事なんだろう、と思います。

まだ注文した本がきていないので、読んでいませんが、、

ただし、上記の住宅型有料ホームは、何らかの介護保険認定を受けた人しか入れないようです。
というのも、介護認定を受けていると、介護保険から9割が施設にお金が入ってくるらしいので、
これも仕方ないことですね。
なので、某ベネッセのように、介護認定を受けていない人が入る場合は、別途料金が6万以上かかるのですね。
事業者の方はお金計算が回らないと、やっていけないから、そこに参入するのは
よほどの計算力と理念がないと、難しいってわけでしょう。
佐藤氏には期待しています。

それにしても、介護認定を受けられない人は、何とか自力で頑張るしかありません。
ほんと年を取るって大変ですねえ、、、
いや、認定を受ける状況ではないなら、それを感謝しないといけませんね。
もちろん、私の場合、、、まだまだ若い??し、元気だし、
理想は、ギリギリまで元気で暮して、「最近見かけないな、、と思ったら、どうやら亡くなってたようよ、、」
と、言われるのが理想なんですけどね。

なので、自力でしっかり健康に気を付けて、頑張れるだけ頑張っていこうと思っています。
そのためにも、今後の住まいは、しっかり吟味していかねば、と。
近いうちに、不動産の専門家に意見をききに行く予定です。



まあ、いざとなった時に、低料金でも入れるホームができていたら、それだけでも安心になりますしね。

友達にも一軒家に1人住いの人がいて、今回の住む所の話をしたら、
「一軒家は広すぎるし、今後どうしようか?と思っていた」、、と言っていました。
そういう人が増え、みんな似たような思いをかかえているんでしょうね。


今日のオカメ様  人間て色々めんどうですねえ、、まあアタシも環境が変わると、体重減りますがねえ、、
151112_2145~02



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2016.01.15 21:06|住まい
今後くる老後生活を、心安らかに過ごせればいいなあ、、、と思います。

今後の住居をどうするか、がそれにかかっているから、色々調べていますが
どうしようか、答えはなかなかでません。

で、逆に最終地点から見てみようと思いました。
今後、けっこうな年になり、身体に不安が出てきたら、ホームに入るということも
できるでしょうか、、、?
東京はホームの料金が高くて入れないかも、、、と思っていました。
地方なら入居値段が低いけど、東京はとても高いのです。



でも、調べてみたら、比較的低めの所もありました。
例えば東京郊外で、入居金580万、月に15万ちょっと、、というのもありました。
これは、介護が必要になった時は介護費は別にかかります。
介護保険に認定されたら、認定の割合料金を払う、、というもののようです。

高めの所では、某ベネッセは月25万、+介護保険の負担分。
つまりまだ介護認定になっていない人は、+65000円ちょっとかかり、
計30万以上かかります。
とてもじゃないけど、そんな高い所には入れません。

他に、サ付き高齢者住宅、、というのがあります。
これは一応基本自分のことは自分でできる人が入れる所ですが(居室25m2以上)、
介護つきのところもあるようです。
A社の郊外の某所では、入居金はなし、月15万弱くらいです。
これは食事、光熱費、介護サービスは別料金。
15万弱の部屋を借りてる感覚でしょうか、、

これなら、マンションのようなものなので、寒さに震えることもなく、
身体が不安になった時、いざ何かあった時のために、
安心として、入ることは可能かもしれません。



そのためには、今のところを賃貸にできて、月々賃貸料のいくらが入ってくれば、可能でしょう。
介護が必要となった場合はお金がかかるでしょうが、、、

あとは、S区では自宅のない高齢者が入れる、高齢者住宅があります。
ただこちらは抽選だし、入れるかどうかは運みたいなところがあるようなので、
選択肢には入らないかも、、、

やはり一番現実的なのは、サ付き、、でしょうか。
今の所を人に貸すか、もしくはサ付きに入居する時期になっったら、
マンションを売る、、という方法もありそうです。
まあこれも、売ったお金がいつまでもつか、、?ということもありますが。

ということは、やはり今のマンションをいかに活用できるかが、
今後の老後不安に関わってくる、、というわけです。
それには、先を読む力も必要になりそうです。
それにしても、不動産は素人だしなあ、、、



今、不動産はオリンピック前だから、というのもあり、上がっているんですね。
そんなの知りませんでしたが、バブルだ、、とも言われているとか、、
いずれにしても、今後人口が減るのは、わかっていることなので、
不動産がオリンピック前頃から下がる、、と言っている人が多いようです。
なので、売るなら今がいい、、と、不動産屋はそう言うようです。
でもそれってホントなのかなあ?と思い調べているのですが、、、。

売り時意見も、じつは場所次第、、ということはあるようです。
今後下がる所と、下がらない所と、差が出てくる、、とか。
立地条件のいい場所は、需要があるから、下がらず、条件の悪い所は下がる。
当然と言えば当然です。
駅近の便利のいい場所、昔からのお屋敷町とか、昔から人がすんでいた地盤のしっかりした
便利なところは下がらない、、と。
私は見ていなかったのですが、ブラタモリって、昔の地形とか探る、、そういう番組だった、、とか??
そんな番組だったなら、見ればよかったですねえ。

問題は、自分の住んでいる所が、いい場所かどうか??です。
割といい場所かと思っていたけど、駅から11分は微妙だし、駐車場なしだし、
吉祥寺の隣駅は強いか?と思ったけど、それもいまひとつ微妙、、かも。
うちはそう良くはないけど?悪くもない?何か微妙な感じ???



以前家を探した時、つきあってくれた不動産屋さんが、不動産は地形を考えた方がいい、、と
おっしゃっていました。街道は高い所にできている、、とか、
住宅は南下がりがいいし、値段が高め、、と。
幸いうちは南下がりなので、よかった、、と思いましたが、川が少し近い、、
(低め、ということです)
そして、心配なのはやはり地震です。地盤が強いかどうか?
東京は多くの場所が、丈夫な武蔵野台地の上にできているようです。
ただ断層のある所もあります。 →立川断層
うちの辺りは何となく大丈夫そうかな?とも思うけど、この断層辺でそうとう大きな地震があったら、
やはり巻き込まれるでしょう、、、
 →ハザードマップ

つまりいい場所かどうか?によって、大きく下がるか?下がらないか?
まあ今後、人気、需要がどれだけあるか、ないか、、なんでしょうが、、
基本、空き家はどんどん出てくるでしょうし、、人口は減るし、、
よほどみんながいい、と思う場所でないと難しいのかなあ、、。
中央線の何駅かは、今後値段的に地盤沈下、、との説もあるようだし。
今後予想では、色んな説が出ています。
そのあたりは先のことなので、よくわかりませんが、たしかに早く売った方がいい物件もあるようです。
だから、今は不動産は高いし売り時だ、、と言われれば、焦る人もでてきますよね。

まあ、ずっともっていて、お金が必要になった時に(サ付きに入るとか)売るとか、
あるいは人に貸すとかしてもいいのですが、
もしその時いざ売ろうとしても、値が大きく下がっているとか、借りてがいないようなら、
困るしなあ、、、と思うわけです。
今の所が、不動産的に、どういうポジションにあるのか?それがよくわかりません。
今後どうなりそうか?
まあ、、そんなの誰にもわからないかもしれませんが、、??



なので、専門家に相談してみようか、、?とも思っているのですがねえ、、。
専門家でもどのくらいわかるのか不明ですが、、、
老後のこともあるので、色々考えてしまいますね。

ちなみに、賃貸で15万で貸せた場合、税その他で持って行かれるのは、
税務署に聞いて、計算し直してみたら、年約40万くらいのようです。


今日のオカメ様  へへへ、、散らかしまくりましたよ~
151112_2143~01


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