2016.01.28 00:18|住まい
ずっと住まいの話が続いています。

この前、2人目の不動産コンサルタントの方に相談に行きました。
この方も、賃貸は空きが出た時のリスクがあるので、賃貸は何軒かもてないときびしい、とのこと。
売るのはいい時期、と。
やはり今後場所によっては変わらないが、基本下がる要因が多い。
うちの場合、そんなに大きくは下がらないと思われるが、そのまま住むとしたら、
全体的に下がるので、あの時に売っておけば良かった、、と思う可能性もあるかも、と言われました。



売った場合、近所の同じようなマンションの坪単価をみると、
今はけっこういいので、それなりの値付けができると思う、、とのことでした。
今なら買った時よりも高くなっているからです。
もちろんその値段で、買う人が出てこないなら下げていくしかないわけですが。
金利の低い今のうちに、税金の上がる前に買いたい人もいるようですし。
今売って、今後全体的に下がっら、たら、どこか別物件を買う、、というのは
いい戦略だと思う、、と言われました。
そうすると、ついついその気になってしまいます。

で、本来住みたかった、夢に近い小さい庭付き中古家の物件が買える可能性があるなら、
それに賭けてもいいかな、、、?と。

その一方、ここを売って、もし小さい中古希望物件に会えなかったら、
代わりにどこか小さいマンション(バルコニーのある)を買う、、のだとしたら、
結局マンションに住むわけで、それなら何のために越すのだかよくわからない気もします。
それなら、このマンションにいた方が資産価値はあるでしょうし、安全です。

このままここに住めば、一番リスクが少ないと思います。
今年からもらえる年金と、少しは入ってくる仕事のお金で、ビンボーだけど充分暮らせます。



一方ここを売って、とりあえず物件が出てくるまで賃貸に住むのは、賃貸代がかかるし、
物件が決まるのがいつになるか?全然わかりません。
それはとても不安定です。
賃貸だと、分譲マンションの住み心地のよさとは比べようもないでしょう。
寒いだろうし、音はまる聞こえだろうし、便利に慣れた身体にはこたえるかもしれません。
治安もどうかわかりません。
これは物件が決まらないまま暮らすのは、かなりリスクがあります。

売ろうか?それともこのままここにいるか?
その時、その時で気持ちが右へ左へ大きく揺れます。

アドバイスをくれた行政書士の友達からも、売って、次の住む所が決まらないのに
引っ越して賃貸借りるのは反対、、と言われました。
そりゃ、普通はそう思いますよね。
危険な賭け、、にしか見えないでしょうね。

でも、賃貸の物件をネットで見て思ったのは、以前に比べて物件が増えているし、
前より安くなっているようです。
そしていずれ買えたらいい、と思う中古戸建も、2年前に探していた時に比べて、違ってきています。
それまでS区では、すごく高かったし、安めの物件はほとんどなかったのが、
今はチラホラ物件が出ているのです。
これには驚きました。
郊外にいかないと、高くない中古家はなかったのが、今は何軒か出てきているのです。
前に探した時の値段と比べ、全体的に安くなっています。



え?今物件の値段は上がっているのでは?とも思ったのですが、
おそらく、条件次第で上がっているモノと、下がっているモノと差別化されているのかもしれません。
場所やよほど条件がよくないと中古は下がるわけですし。

やはり、物件が過剰で、家余りになってきているいのかな、、と思いました。
2年前、だいぶ離れた所(郊外)まで探した中古物件と、S区の中古戸建が、今同じくらいの値段になっている、、
これは驚きの実感です。

2年前と、今は不動産状況がずいぶん変わってきているのをしみじみ感じます。
おそらく、これからもっとそれが進んでくるのでは?と思っています。
しかし、中古戸建はやはりどれも、私には大きすぎるので、困ります。
なかなかほしい小さい家がない。
でももしかして、待っていればいずれ小さい中古戸建が出てくる可能性もあるのでは?
とも思えるのですが。

しかし、これはいわゆる賭けなんですね。
出会えるかどうかは、全くわからないので。
それで、友達も危ない、、と心配をしてくれているわけです。
とりあえずの賃貸に住んでいる間に、消耗してしまうのでは、、?と。
ありがたいことですし、ほんとにごもっともです。



自分でもほんとにどうして、こう小さい中古家に住みたいのか、、
これは私のワガママなんですが、自分らしく土のあるところで緑を植えて暮らせたらいいなあ、、と
ついつい夢を思ってしまうのです。
それを街でやりたいのだから、ほんとに困ったものです。
これはもしできたら、最高のぜいたくでしょうね、、。

戸建は寒いので、リフォームして断熱材を入れて、、と。
そのためにもリフォーム代も必要、、となると、やっぱりなかなか難しいのかもしれませんが。

そのためには高い今のうちに売る、、というのはやはり、ありかなとも思うし、
たしかにかなり危険な賭けだと思うし、
ほんとにゆれますねえ。

まあもっとも、うちのマンションがそんなに大幅には下げないのだとしたら、そのままここで
リスクを避けて、どこかに入るためにお金が必要になった時になってから、売る、、
という方法もあるわけですが。
これは安全策だけど、何か私らしくない気もします。
私の夢もあきらめるわけですし。

どうするか、、?これはほんとに人生の賭けですねえ。
ここを売る場合は、かなりの賭け度合いが大きくなります。
でも賭けをやるかやらないか?それは人それぞれでしょうが、
後であの時思い切ってやっておけば良かった、、と後悔することがあったなら、、
それも嫌だな、とも思うわけです。

そういうことを色々考えている私は、おそらく堅実な人から見れば、
ほんとに、危なかしい人間にしか見えないでしょうねえ、、。
困ったものです。



そういえば、うちの父方の祖父はいわゆる「山師」だったんですよねえ、、
私にもその血が流れているのかもしれません、、、。
まあ、当時山の仕事をやっていた人を山師ともいうようですが。

賃貸物件も見たりして、もう少し色々考えてみます。
急いでいるわけでもないし、今年に答えを決められたら、、と思います。

それにしても、ほんとに世の中、どんどん変わっていっています。
不動産事情も状況も変わっていっています。
1,2年たつと、きっとまた変わっているでしょう。
今の最低金利もどこまで続くかわからないし、税制もわかりません。

今の放置空き家の原因は、土地にすると税が6倍になるから、放置されている面が大きいわけですが、
これも空き家対策特別措置法が施行されました。
「特定空き家」は、税金軽減措置の対象外となるわけです。
今後この制度で、2018年に改正?よくわかりませんが、
今後もっと中古家が市場に出てくる可能性がある、かもしれません。



実際、2年前に中古家を探した時から、すでに状況が変わってきているのをひしひしと感じます。
今後もっと、どんどん変わっていきそうな感じがありますねえ、、、


今日のオカメ様   またですかあ~、どうでもいいけど、アタシャ眠いです  
160118_2029~01



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2016.01.22 00:03|住まい
最近同じテーマが続いてすみません。
今のマンションをどうするか?
比較的第三者的な所に相談してきました。
評判のいい、さくら事務所という所です。

今は物件は上昇の少し頭打ち状態になっている、、とのこと。
最近、売り物件が増えてきたそうです。
今が売時、、と動いている人がでている、とか。



今回相談時間をとってもらい、色々話してみて、思ったのは結局正解はない。
それに、今後の予測は予測でしかないので、今後は誰にもわからない、、ということでした。

ただ、うちはわりといい場所なので、そんなに大きく下がることはないでしょう、、と言われました。
不動産は年2%づつ価値が下がる、、というけど、それがもう少し少ない%だろうけど、1,5とか、、
でも、いずれ下がっていきます、、と。
年2%って大したことない、、と思ってしまいますが、20年で4割下がるわけで、けっこう下がるわけです。

今回色々話していて、気持ち的に、今の所はやはり、あまり自分らしく暮らせていない所だな、、と
いうのを、改めて実感しました。

それだったら、売るか賃貸、、ですが、
賃貸はあまりおススメできない、、と言われました。
よほど覚悟をしないと大変なのと、性格?的に向いてなさそうにみえる、、
これはまあ、初めて会った人なので、どこまでどうかはわかりませんが、、
ズボラ人間には難しい、、と思われたか?。



賃貸だと、やはり場所的に値が高くなるので、そのくらいの金額を
払える人が、今のご時世限られてくる、というのと
あいだに不動産屋を通すと手数料を8%取られるし、(5~8%だが、多いと頑張ってやってくれる)
広告をのせるにも、入居者が決まるまで、何か月も広告代がかかるし、
いつも入る人がいるわけでもなく、ストレスがかかり大変なので、あまりおススメできない、、とのこと。
今は、賃貸物件も余り気味で、相続税対策で賃貸物件が増えている。
入る人数は減っているし、借りる側の方が少ないので、需要と供給では、借りる側が強い、、とのこと。

それは自分が借りるなら、、と賃貸物件をさがしてみて思いました。
今は、やたらに似た様な賃貸物件がとても多いのです。
同じアパートでも、空き室が2,3軒出ていたりします。
これじゃ大家さんも大変だろうな、、とは思っていました。

ここにデータがあります。
「全国の賃貸用住宅の空室率は19.0%。
2010年には、「東京≒16%」「大阪≒23%」「愛知≒19%」「宮城≒27%」「福岡≒23%」と、
平均して5室に1室は空き部屋が常に発生している状態
人口問題研究所のデータによると、平成22(2010)年の国勢調査による人口1億2,806万人から
徐々に減少すると見込まれており、平成42年(2030)年の人口は1億727万人、
平成62(2050)年には1億人を下回る9,700万人と、減少の一途をたどる。
一方、賃貸住宅の着工数は平成22(2010)年の29万1,840戸から
平成25(2013)年の36万9,993戸と増加となっている。」



「アパート・マンション経営を成功の秘訣は、現状を把握し市場のニーズを知ること。
現状分析から導き出された課題を解決し、市場のニーズに合わせ競合他物件との差別化を図ること。」

そうとう努力しないと、賃貸業は難しい、、ということのようです。

それと、ちょっと気になることを聞いたのですが、
S区にはわりと生産緑地があります。
緑が多くていいな、、と思っていたのですが、、、
これが平成4年に改正された制度なので、30年そのまま維持、、だったのが、
34年には期限が切れるそうです。
つまり、あと6年たったら、そこから緑地を自由にできるので、宅地化される可能性も出てくる、、とのこと。
それだと、ますます今後住居が、余る可能性が出てくるかも、、。



そうだったんですね。これはけっこう大きいです。

相談していただいた方は、自分は賃貸派で、自分たちは賃貸に住んで、持っている物件は
学生とか若い人に貸して、学生たちといっしょに飲んだりコンタクトをとって、
満室で上手く回しているそうです。(アパート経営)   さすがにプロはちがう、、。
しかももっている資産は、不動産だけだと危険なので、株や他の投資にも回しているとか。
元銀行マンだそうです。プロはやっぱりやっていることがちがいますねえ、、。

つまり、賃貸をやろうと思ったら、それくらいの工夫、努力がないとダメってわけですね。

もし、ご自分が同じ立場だったらどうしますか?と聞いたら、、
自分だったら、売って賃貸に住んで、この5年様子をみるでしょうね、、とのことでした。
とまあ、それも一つだと思っていたことを言われました。
これでもう、だいたい答えが出ているような気もしますが、、

そのうえ、彼はそのお金を別の投資に回します、、と。
ひえ~っ、やり手の人はやっぱりちがいますねえ。
それができ、ちゃんと利を取れる自信があるんですね。すごい、、、
世の中にはそういう人たちがいて、そこに混じって、うまくやって行こうなんていうのは、
私にはどだい、、はなから無理!な話です。
その人みたいに才覚も何も全くない場合、よほど慎重に考えないといけませんねえ。



上記話を参考に、賃貸7万の所を借りたとしても、5年で440,450万くらい使います。
(更新料も入れたとして)
その間に、少しでも私の希望に少しでも近い、小さい物件があれば、買うという方法もありますが、、。
なければそのまま賃貸で、お金を減らしていく可能性もありますから。
せっかくいい場所が買えたので、手放すのも残念、、という気もまだ少しありますし。
家というのは、やはり心の支えみたいな面もありますからねえ、、、

ちなみに、本来希望の庭のある場所、、小さい家、というのは、今はほんとにない。
小さいマンション面積で、広いバルコニーもあまりない、、とのことでした。
以前かなり遠くまでそういう家物件を探したけど、庭が小さく大きな中古家ばかりしかなかったのです。
これは日本の今の住宅事情なんでしょう。
私がいい、、と思うのは、昔はあった庭付きの小さい平屋なんですがねえ、、、
賃貸ではもしかして、あるかもしれませんが、、、賃貸だとリフォームできないので、寒いでしょうね。
その辺、大家さんの意識がまだまだ変わってない人が多いようです。
なかなか、、ほんとに住みたい家は見つけられないものですね、、。
今はDIYできる賃貸物件も出ているようですが、ほんの一部です。

今後のことをもう少しシュミレーションしてみて、
さらに、もう1か所別の専門家に、相談をお願いしているので、
その方のご意見も聞いてみて、、じっくり決めていこうかな、と思っています。


今日のオカメ様  ほよ?何をそんなに考えてるんでしょうか~?
160118_2028~01



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2016.01.18 17:29|住まい
この前書いたサ付き高齢者住宅
これはサービス付きの省略のサ付きです。

住宅 床面積(原則25㎡以上)、便所・洗面設備等の設置、バリアフリー
サービス サービスを提供すること(少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供)



という定義。
こちらはミニキッチンがついている施設と、そうでない施設があるそうです。
例として、上石神井のサ付き施設では、入居金0円、賃料+共益13万8000円。
食費実費(30日食事時:4万2120円)。水道光熱費実費。
別途費用5万4000円(これがサービス費)
月額計19万2000(食事抜き)~23万4120円(食事つき)。食費を合わせると、けっこう高い!

東京ではやはり値段高いですねえ、、、都心の方はもっと高い。
みなさん自分の住みたい辺りに入りたくても、空きがないと入れないこともあり、
順番待ちをしている場合もある、とか。(上記は施設は、今は1名空きがあるとか、、、)

う~ん、これじゃまるで、順番待ちで、ほとんど入れない特別養護老人ホームのミニ版じゃないですか。
サ付き、すら、そういう状況に近づいていたんだ、、と、もうビックリです。
東京は人も多く、土地代が高いし、、それに団塊の世代の人数が多いので、
どうしても需要が多くなる、、ということのようです。
サ付きは場所(地方)によっては、値段が高くて人が集まらない、とも言われているという話もあるようですが、
やはり東京は人数が多からなあ、、、

サ付きも、けっこう値段が高いし、希望の場所に空きがあるかどうか?
という状況では、お金があまりない人は、どこにも入れない、、ってこと?



と思っていたら、新しい流れで出てきたのが、住宅型有料老人ホーム。
これは、ファンドもやっている佐藤雅典氏の始めているホームです。
(他に住宅型、、という名でやっている高い有料老人ホームがあるので、それではなく
佐藤氏のやりはじめた住宅型有料老人ホームの方です。)
こちらは、サ付きや、他の高い有料ホームに比べ低料金です。
部屋面積が13m2と小さいけど、食事代48000円をたしても、月14万ちょっとから入れるようです。
(ライフクルーズ八王子みなみ野)
こちらは、メインが大阪が多く、東京はまだ少ないので、これからに期待したいです。
ライフクルーズ八王子
東京では2つめが近くオープン。
低い料金で入れる場所は、東京ではなかなかないので、今後増やしていくようです。

佐藤雅典氏の理念はおもしろく、新しい老人福祉の考え方かもしれません。
ファンドもやっている方なので、今後投資として小口も資金を集めて、
それをホーム建築、運営に回していくらしいです。
これからの時代、お金をいいと思うところに投資して、世の中が少しでもよくなるように使う、、という
考え方がとても重要になってくると思います。

これくらいでないと、人件費がかかる老人福祉の業界はもうからないし、やっていけないのかもしれません。
ワタミも撤退したし、介護職の人も給料が安く人手不足だし、もうからない業界は続かないですものね。

いざという時に、身体に不安が出たビンボー人でも入れる場所がないと、とても不安ですから、
そういう所が増えてくれると、とてもうれしいです。
ビンボーでも安心して過ごせるよう、世の中を住みやすく変えていくには、お金をどう使うか、、が
とても大事なんだろう、と思います。

まだ注文した本がきていないので、読んでいませんが、、

ただし、上記の住宅型有料ホームは、何らかの介護保険認定を受けた人しか入れないようです。
というのも、介護認定を受けていると、介護保険から9割が施設にお金が入ってくるらしいので、
これも仕方ないことですね。
なので、某ベネッセのように、介護認定を受けていない人が入る場合は、別途料金が6万以上かかるのですね。
事業者の方はお金計算が回らないと、やっていけないから、そこに参入するのは
よほどの計算力と理念がないと、難しいってわけでしょう。
佐藤氏には期待しています。

それにしても、介護認定を受けられない人は、何とか自力で頑張るしかありません。
ほんと年を取るって大変ですねえ、、、
いや、認定を受ける状況ではないなら、それを感謝しないといけませんね。
もちろん、私の場合、、、まだまだ若い??し、元気だし、
理想は、ギリギリまで元気で暮して、「最近見かけないな、、と思ったら、どうやら亡くなってたようよ、、」
と、言われるのが理想なんですけどね。

なので、自力でしっかり健康に気を付けて、頑張れるだけ頑張っていこうと思っています。
そのためにも、今後の住まいは、しっかり吟味していかねば、と。
近いうちに、不動産の専門家に意見をききに行く予定です。



まあ、いざとなった時に、低料金でも入れるホームができていたら、それだけでも安心になりますしね。

友達にも一軒家に1人住いの人がいて、今回の住む所の話をしたら、
「一軒家は広すぎるし、今後どうしようか?と思っていた」、、と言っていました。
そういう人が増え、みんな似たような思いをかかえているんでしょうね。


今日のオカメ様  人間て色々めんどうですねえ、、まあアタシも環境が変わると、体重減りますがねえ、、
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2016.01.15 21:06|住まい
今後くる老後生活を、心安らかに過ごせればいいなあ、、、と思います。

今後の住居をどうするか、がそれにかかっているから、色々調べていますが
どうしようか、答えはなかなかでません。

で、逆に最終地点から見てみようと思いました。
今後、けっこうな年になり、身体に不安が出てきたら、ホームに入るということも
できるでしょうか、、、?
東京はホームの料金が高くて入れないかも、、、と思っていました。
地方なら入居値段が低いけど、東京はとても高いのです。



でも、調べてみたら、比較的低めの所もありました。
例えば東京郊外で、入居金580万、月に15万ちょっと、、というのもありました。
これは、介護が必要になった時は介護費は別にかかります。
介護保険に認定されたら、認定の割合料金を払う、、というもののようです。

高めの所では、某ベネッセは月25万、+介護保険の負担分。
つまりまだ介護認定になっていない人は、+65000円ちょっとかかり、
計30万以上かかります。
とてもじゃないけど、そんな高い所には入れません。

他に、サ付き高齢者住宅、、というのがあります。
これは一応基本自分のことは自分でできる人が入れる所ですが(居室25m2以上)、
介護つきのところもあるようです。
A社の郊外の某所では、入居金はなし、月15万弱くらいです。
これは食事、光熱費、介護サービスは別料金。
15万弱の部屋を借りてる感覚でしょうか、、

これなら、マンションのようなものなので、寒さに震えることもなく、
身体が不安になった時、いざ何かあった時のために、
安心として、入ることは可能かもしれません。



そのためには、今のところを賃貸にできて、月々賃貸料のいくらが入ってくれば、可能でしょう。
介護が必要となった場合はお金がかかるでしょうが、、、

あとは、S区では自宅のない高齢者が入れる、高齢者住宅があります。
ただこちらは抽選だし、入れるかどうかは運みたいなところがあるようなので、
選択肢には入らないかも、、、

やはり一番現実的なのは、サ付き、、でしょうか。
今の所を人に貸すか、もしくはサ付きに入居する時期になっったら、
マンションを売る、、という方法もありそうです。
まあこれも、売ったお金がいつまでもつか、、?ということもありますが。

ということは、やはり今のマンションをいかに活用できるかが、
今後の老後不安に関わってくる、、というわけです。
それには、先を読む力も必要になりそうです。
それにしても、不動産は素人だしなあ、、、



今、不動産はオリンピック前だから、というのもあり、上がっているんですね。
そんなの知りませんでしたが、バブルだ、、とも言われているとか、、
いずれにしても、今後人口が減るのは、わかっていることなので、
不動産がオリンピック前頃から下がる、、と言っている人が多いようです。
なので、売るなら今がいい、、と、不動産屋はそう言うようです。
でもそれってホントなのかなあ?と思い調べているのですが、、、。

売り時意見も、じつは場所次第、、ということはあるようです。
今後下がる所と、下がらない所と、差が出てくる、、とか。
立地条件のいい場所は、需要があるから、下がらず、条件の悪い所は下がる。
当然と言えば当然です。
駅近の便利のいい場所、昔からのお屋敷町とか、昔から人がすんでいた地盤のしっかりした
便利なところは下がらない、、と。
私は見ていなかったのですが、ブラタモリって、昔の地形とか探る、、そういう番組だった、、とか??
そんな番組だったなら、見ればよかったですねえ。

問題は、自分の住んでいる所が、いい場所かどうか??です。
割といい場所かと思っていたけど、駅から11分は微妙だし、駐車場なしだし、
吉祥寺の隣駅は強いか?と思ったけど、それもいまひとつ微妙、、かも。
うちはそう良くはないけど?悪くもない?何か微妙な感じ???



以前家を探した時、つきあってくれた不動産屋さんが、不動産は地形を考えた方がいい、、と
おっしゃっていました。街道は高い所にできている、、とか、
住宅は南下がりがいいし、値段が高め、、と。
幸いうちは南下がりなので、よかった、、と思いましたが、川が少し近い、、
(低め、ということです)
そして、心配なのはやはり地震です。地盤が強いかどうか?
東京は多くの場所が、丈夫な武蔵野台地の上にできているようです。
ただ断層のある所もあります。 →立川断層
うちの辺りは何となく大丈夫そうかな?とも思うけど、この断層辺でそうとう大きな地震があったら、
やはり巻き込まれるでしょう、、、
 →ハザードマップ

つまりいい場所かどうか?によって、大きく下がるか?下がらないか?
まあ今後、人気、需要がどれだけあるか、ないか、、なんでしょうが、、
基本、空き家はどんどん出てくるでしょうし、、人口は減るし、、
よほどみんながいい、と思う場所でないと難しいのかなあ、、。
中央線の何駅かは、今後値段的に地盤沈下、、との説もあるようだし。
今後予想では、色んな説が出ています。
そのあたりは先のことなので、よくわかりませんが、たしかに早く売った方がいい物件もあるようです。
だから、今は不動産は高いし売り時だ、、と言われれば、焦る人もでてきますよね。

まあ、ずっともっていて、お金が必要になった時に(サ付きに入るとか)売るとか、
あるいは人に貸すとかしてもいいのですが、
もしその時いざ売ろうとしても、値が大きく下がっているとか、借りてがいないようなら、
困るしなあ、、、と思うわけです。
今の所が、不動産的に、どういうポジションにあるのか?それがよくわかりません。
今後どうなりそうか?
まあ、、そんなの誰にもわからないかもしれませんが、、??



なので、専門家に相談してみようか、、?とも思っているのですがねえ、、。
専門家でもどのくらいわかるのか不明ですが、、、
老後のこともあるので、色々考えてしまいますね。

ちなみに、賃貸で15万で貸せた場合、税その他で持って行かれるのは、
税務署に聞いて、計算し直してみたら、年約40万くらいのようです。


今日のオカメ様  へへへ、、散らかしまくりましたよ~
151112_2143~01


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2016.01.11 00:03|住まい
この前の記事で、今住んでいる所を、賃貸に回した場合
税金でもっていかれる、、と書きましたが、
いったい、いくらくらいになるのか聞いてみました。

今後の生活方針を考えていくには、具体的な数字がわからないと
見えてこないですからねえ。



これはシュミレーションですが、、、
例えば、このマンションを月15万で貸した、とした場合年180万円
うち控除が38万円
これから管理費、修繕積立金、固定資産税を引いて考えると、
税務署に聞いてみたら、
所得税が年75000円、住民税が15万、健康保険料が65歳以上は14万、
介護保険料が、120万~200万の収入があった人は、8万ちょっとくらい、かかるそうです。

けっこうもっていかれるんですねえ、、、
介護保険料の方は、電話できいた人が今一つはっきりしなくて、
税務署の出す、収入がない(120万以下)場合はかからないのか、関係なく総収入になるのか、
結局よくわからなかったのですが、、、説明したつもりですが、なぜちゃんと伝わらないのでしょう?;

へたをすると、税や保険で年に50万くらい取られる可能性もあります。
管理費等も引いて、税を引いて、結局手に入る金額が80万くらい?。
半分以下?しかも空きがでたら毎月部屋代が入らないかもしれないし、
修理代だのなんだので、けっこうお金がかかるかもしれません。
部屋代滞納も、、、?
テナントさんへのストレスも考えると、これでは友達が言ってたように、
あまりメリットがなさそうにも思えますねえ、、う~ん。

人に貸したとしても、これではちょっとなあ、、と思ってしまいます。
ほんとにちゃんと調べないといけないんですねえ、、教えてもらってよかったです。



だとしたら、ここを売って、どこかに賃貸した方が、税金はかからない、ってことですね。
今のところを賃貸に出すと、税で30年で1500万取られるわけです。(月15万で貸した場合)
私がどこかに借りた場合、月8万の賃貸料を払う場合は、約、30年で3000万かかります。
(すごく大ざっぱですみません、これはシュミレーションなので)
この数字をどう考えるか、、ですが、、微妙だなあ、、やはり税が多すぎる気がします、、

税金面から考えると、売った方がいい、、ということになりますが、
今のマンションを売ってしまったら、お金は、この新たに借りた部屋代の支払で
ほとんど消えてしまうことになります。
もし、万一もっと長く生きてしまったら大変です。(いくつまで生きるかなんて誰にもわからないし、、)

生きていく、、って、どっちにどう転んでも、大変で、ほんとにお金がかかるようになっているんですねえ。

あと、今のマンションを売ると所得税が取られるか?とも思ったのですが、
これは買った時の値から上がってなければ、大丈夫のようです。
なので、買った時の値に近い値で売れれば、ラッキーなわけです。
なにしろ12年目なので、その分普通は資産価値が減りますから。
昨年簡単ですが、査定してもらったら、
平均して出してくれたのが、そんなには下がってない値の査定でした。
ここは場所がいいですし、、、

ただ、いったん手放すと、今後賃貸する部屋代でそのお金が消える、
このままここをもっていると、いざホームに入りたい、、とかなった時に売れば
入居の足しにもなるかもしれません。
でも、人に貸すと税金でけっこうもっていかれ、賃貸料を毎月きちんともらえるかどうか、、?
ストレスだらけになるかもしれない、、、
不動産やに頼むと、5%手数料がかかるようです。
管理費、修繕積立金、固定資産税も払わないといけませんし。
でも、税を取られても、いくらかは入ってくる、、と考えるか、どうか、、です。

もうひとつは、ここにこのまま居続ける、、なんですよね。
それが一番現状維持で、安全圏のような気もしますが、、何かしっくりこないしなあ、、

150805_1633~01

そして、他のお金は、というと、
まず今年の誕生日がきたら、いよいよ私も国民年金を受け取れることになります!
でもまあ、何しろ国民年金なので、たいした額ではないのですが、、。

でもうれしいことに?
税務署に電話できいてみたら、年間年金が120万円いかなければ
所得税はかからない、と言われました。
つまり控除額が120万円、ということ。バンザイ!!

国民年金+個人年金が少しあるのですが、合計しても120万はいかない計算なので、
よかった!?です。

これに仕事のお金が少し入りますが、これは必要経費がかかるので、
あまりなし、、(ということにしてあるので)、税は年金がプラスされても少し、ということで。
生活自体は、これらで何とかなりますが、
やはり問題は住む所です。



人に貸すのは、あまり得策ではないことはわかりました。
無駄に税金を取られることほど、バカバカしいことはないですし、、。
政府の税金の使いかたに、私はとても不満があるので、できれば払いたくない方向で
考えたいのですが、、、。

ということは、、税を取られたくなければこのままここに住むか、
ここを売って、別の安めの賃貸に住むか、、その2つなんでしょうね。
持家がない人には、倍率がものすごく高いですが、S区には高齢者住宅もあるので
そちらに応募も可能です。(今後S区に住めるかどうかわかりませんが)

ということは、賃貸でいい所さえみつかれば、ここを売る、、か?
中古を買う、、という方法もありますが、今後は住宅が余りそうなので、
よほど価値の下がらない所以外は、買うのもリスクだと思います。
中古を買っても、今度いざ売ろうとしたら売れないかもしれないし、、
ここは、場所もいいのでそんなに大きく下がることはないのでは?とも思うので、
このまま住んでもいいのですがね、、
もしくは、税を払いながら、ストレスを感じながら、ここを賃貸に出すか、、、

(本はどれも読んでいません)

まあ、選択肢はいくつかあるわけです。
ビンボーなので、できることは限られていますが、、、
今後を、少しでもお金の心配がないようしたいので、しっかり考えて選択していかないといけません。
選択肢がいくつかある、、ということは、ありがたいことですが。
あとは流れで、今後住めそうないい物件があるかどうか、?それ次第かな、、とも。
それによって、もうちょっと考えて、どうするか決めようと思います。


今日のオカメ様   部屋探しですか?なんだか落ち着きませんねえ、、
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2016.01.08 02:10|住まい
年が明け、年頭に考えたのは、今年は引っ越しをしたい、、ということでした。

これは、じつは前から考えていたことですが、
昨年は遺作展もあり、それどころではなかったので、今年は真剣に考えよう、、と思ったのです。
じつは以前、何度か引っ越しを考え、さがしたこともあります。

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今住んでいる所は、自分でもなかなかいい場所に住むことができた、と思っています。
いえ、よすぎる物件です。
隣駅が人気の吉祥寺だし、人気のS区だし、とても便利な場所です。
駅から11分の屋上つきの2LDKマンション。
オサレなデザイナーズマンションです。
住み心地もすごくいいし、隣の音も全く聞こえないし、外と完全遮断の防犯、
外断熱のほんとに快適な、住み心地のいいマンションです。

でもここは、全く私らしくない所で、私には似合わない、もったいない所、
と、ずっとどこかで思っていたのです。
ほんとに根っからのビンボーなのでしょうか、、?
私をよく知っている人には、たいがい「らしくない所に住んでる。」と言われます。
私も、らしくない所に住んでるなあ、、というのはずっと思っていました。

こんな所に住めて、何の文句があるというのでしょう。
ほんとに贅沢な話です。

でも、マンション入口のみんなが使う大きな開閉ドアがあります。
外の世界をシャットアウトするものです。
セキュリティとプライバシーがとても重要視されたマンション。
他の方は、それがあるから安心、、と言っていましたが、
私はずっと何か性分に合わないな、と思っていました。

images[1]

何年か前に、植木のことで強制撤去されたことも、深く残っている、、というのもあります。
住んでいる人が、マンション外見や資産価値、セキュリティを重要視する人達なので、
私の提案はことごとく通らず、価値観があわず。
みなさん良識のある方達だし、何しろ私は変わり者ですしね。
何しろオサレなデザイナーズマンションですからねえ、、住んでいる人達もそういう人達なんですね。
めったに住んでる人に会うこともないので、そんなのどうでもいいことですが、
全然私らしく住めていないなあ、、、と、どこかでずっと思っていたのです。

仕事をやっていた時は、ある程度広さも必要だったし、たくさんもっていた植木鉢を
置ける場所、、として探し、1年かけてやっと見つけたところでした。
でも、今は仕事もほとんどリタイヤ状態ですし、ビンボーな私が1人で暮らすには広すぎます。
私にはぜいたくすぎる場所です。

で、ここを売るか、賃貸にだすか、、で、色んな方法があると思うのだけど、
今は人に貸して、自分が狭い所に賃貸で住もうか(家賃の差額分が入ってくるし)
という方向に気持ちが向いていたのですが、、、



行政書士をやっている友達に聞いてみたら、
賃貸はテナントさんが、ストレスの元になる可能性が高いのと、
賃貸料が収入になると、税金や保険料が高くなり、
青色申告でないと税金倒れになる可能性が高い、、とのこと。

計算のニガテな私が青色なんてできるわけもなく、
狭いところに賃貸して、ここを人に貸しても、しっかり税金でもっていかれたのでは、
何をやっているのかわからないことになります。

う~ん難しい、、、

売ってしまう、となると、今はもしかして売り時なのか?という気もしますが、
なんだかよりどころを失くしてしまうような気もするし、
今後どこに住むか、、よほど気に入った所があればいいのですが、、
賃貸に住めば、部屋代を払うだけになり、お金がどんどん減っていくでしょう。
何やかやでお金を使って、いつの間に無くなる可能性もありそうだし、、

いったいどうしたもんか、、、



一番の理想は、庭のある小さな家に住みたいのです。
ボロくてもいいから。
できれば、畑からそんなに遠くない所で、、、
でも住みたい近辺にそんな物件はなかったし、遠くなら庭付きはあっても、
家が大きすぎて無理だったり、高過ぎて手が出なかったり、、、
一人暮らしで大きな家はいらないし、庭がほとんどない物件が多いし。
それにボロくていい、、と書いたけど、あまりにボロボロだと、隙間風がひゅうひゅう入り
寒い家は、年がいって住むには、つらすぎる、、と思い躊躇してしまいます。
人間一度いい所に住むとだめですねえ、、基本、戸建は高すぎで手が出ません。
ほんとに物件探しはむずかしい。

今までどれだけ探したことでしょう、、、
でも、まだまだ探してみようと思います。
終の棲家と思える所に出会えるといいのですが、、、
それに勉強もしないといけないですね。

今後をどう暮らすか?老後の暮らし方、これとの絡みもあって、
そう簡単には答えは出せないでしょうが、
これから最後の人生をいきるのに、植木を手放して、物を手放していくことも
必要になってくると思うので、探す条件も変わるかもしれません。



今後のことも色々考えながら、気長に探していく、、これが今年の私のテーマでしょうか。
これも一種の終活?
今年が無理なら、また来年になるか?
見つからない場合は、ここにいることになる、、わけですし。


今日のオカメ様  アタシは、別にどこでもいいですよ~
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2016.01.01 21:12|糖質カット
この前あった友達が、血圧が上がっていて心配、、という
話をしていました。

中年以後40代、50代、60代になると、みなさん何らかの薬を飲んでいるのでは?と思います。
高血圧、高コレステロール、糖尿病、これらの薬をのんでいる人は結構いると思います。
私も40代から高血圧と言われ、量を減らしながらも、ずっと降圧剤をのんでいました。



しかし、今はのんでいません。血圧は平常に下がりました。
いったいどうやって下がったのか?聞かれたので、その話をしたのです。

これは前にも書きましたが、
なぜ血圧が下がったのか?というと、糖質制限のおかげなのです。
これを書くと、またか、、と思う方がいるかもしれませんが、、
糖質制限であまりにも色んな身体の変化があり、好転したことがいくつかあり、
自分でもびっくりしている、、というわけなので書いています。

「糖質の取り過ぎ」、、が、身体に悪いのでは、と実感しているのです。
今の時代、あまりにも糖質、炭水化物にあふれている。
糖質の取り過ぎは、色んな病気を招く可能性がある、、と。
糖尿病、高血圧、梗塞、心筋梗塞、ガン、etc.

今日も外食に出かけたら、食事は炭水化物ばかりで、選ぶのが大変で
とんかつ店で、ご飯を残しました。
スイーツ店にも人が行列し、あふれています。

私の場合、糖質制限で、体重も49キロ近辺から46キロ近辺に。
年とともに体重は増えることはあっても、減ることなどなかったのですが、減りました。
体脂肪も減り、内臓脂肪も減り、体脂肪率が最大27,8から20近辺に。
これも脂肪はほとんど減るなんてことは、あり得ませんでした。
これだけ減ったのは、、内臓脂肪まで減ったのは、今までありえなかったことです。
しかも数か月で。



はじめは私も、糖質制限には半信半疑でしたが、
人のエネルギーを作るシステムが、解糖系とミトコンドリア系があることを知りました。
若いころは、解糖系を使い、糖質をたくさんとっても問題はおこらないが、
中年になると、ミトコンドリア系にシフトしていかないと、身体に色々問題が出てくる、、という
人間の構造を知ったからです。
つまり、若いころと同じ炭水化物をたくさん取る食事をしていては、中年になると病気が色々でてくる、
というのです。
中年になると、糖質を減らさないといけない。
何度も書いていますが、ガンも糖質(ブドウ糖)をエサにして増大するというのは、
ドイツ等先進国では周知の事実のようです。
高血圧、糖尿病、心筋梗塞、動脈硬化、高コレステロール
これらも糖質の取り過ぎが、大きな原因になっている、、と思っています。

これは、アメリカではコレステロールを下げる薬(スタチン)をのむと、痴呆が増える、、
ということが言われているし、副作用が色々あるし、女性にそれを出すのは意味がない、、
横紋筋=骨格筋が、溶けてゆく副作用(メバチロン)、等、色んなデメリットが言われています。
脳梗塞が増えているのも、降圧剤でむりやり血圧を下げているせい、、という説もあるようです。
医療が、薬が、病気をよんでいる面もある。
そしてその前の段階で、身体に不具合が出てくるのが、糖質の取り過ぎによるのだとしたら、、、?。

それらが納得ができたので、食事を糖質制限に変え、様子をみました。
きっと血圧も下がる、、とある種、確信があったので、降圧剤を止めて、自分で実験をしていました。
はじめは薬もやめたので、反動もあり、血圧も上がりました。
でも、血圧が高くなっても、日本の医療界の数値の基準は外国に比べ厳しすぎるのを知っていたので、
少しくらい上がっても、じっと様子をみていました。
そうすると、少しづつ下がってきて、今では全く普通の数値になったのです!
その数値がずっと続いています。
こんなことは、40代で薬をのみ始めて、初めてのことです!
ほんとうにうれしい!!



なにしろ、糖質制限で体脂肪の内臓脂肪も眼に見えて、減ったのだから
当然血圧も下がる、、と信じていたからです。
こんなにわかりやすい身体の変化は、なかなか経験できない、、と思います。
とても新鮮で、おもしろいことです。
糖質制限は特に、中年以降の人には効果の大きいことだ、、と確信できました。

でもこれはいくら言っても、信じない人にはまたか、、という話かもしれませんが
トライしてみて、血圧が下がり薬をのまずにすんだので、つい人にも話してしまうし、
とてもうれしいことです。

昔は人間は、今の時代のようにこんなに糖質、炭水化物はとっていませんでした。
今は炭水化物、甘いものがあふれています。
いったいいつからこんなことになってしまったのでしょうね?
でも、だんだん糖質制限をやる人も増えてきて、低糖質製品もでてきてうれしいことです。



方法として、簡単で手っ取り早いのが、1日に糖質は合計55gまでに抑える。
これだけです。
55gは、ご飯茶碗軽く1杯の分量です。
1日トータルで、炭水化物、糖分を計55gに抑える。(大雑把でいい)
大豆製品が、主食のことが多く、おかずは肉、魚、野菜、何を食べてもいいのです。
(野菜は葉物は大丈夫ですが、根菜やイモには糖質が入っているので、その糖質分量も計算にいれます)
糖質(炭水化物)の分量さえ気を付ければいいので、他には何を食べてもいいので、
逆に楽と言えば楽です。

ご飯を炊かなくてよくなり、食事作りがすごく楽になりました。
甘いものに敏感になり、甘いモノが減っていき、食事も量が減っていき、
1日に2食に近くなりました。

タンパク質や油はエネルギーが、炭水化物の何倍にもなるので、
少量でも炭水化物よりずっとエネルギー効率がいいので、小食でも全く大丈夫になります。
間食が食べたければ、糖質系さえ避ければ、何を食べてもいいので、木の実
ナッツ類や、小魚類や、カカオの多いチョコレートや、チーズ、そういったものを食べれば
小腹はおさまります。

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ほんとに糖質制限をはじめてよかった!と思っています。
今医療費がゼロになったことが、とてもうれしいのです。


今日のオカメ様  アタシも、きょうも元気ですよっ
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オカメインコと暮らす、独り者おじおば。ビンボーながら、今まで気ままに好きなことをやって生きてこれた(自由業)。ありがたいことです。これからも色々考えながら、楽しくやっていけたら、と思っております。

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