賃貸物件は増えている

2016.01.22 00:03|住まい
最近同じテーマが続いてすみません。
今のマンションをどうするか?
比較的第三者的な所に相談してきました。
評判のいい、さくら事務所という所です。

今は物件は上昇の少し頭打ち状態になっている、、とのこと。
最近、売り物件が増えてきたそうです。
今が売時、、と動いている人がでている、とか。



今回相談時間をとってもらい、色々話してみて、思ったのは結局正解はない。
それに、今後の予測は予測でしかないので、今後は誰にもわからない、、ということでした。

ただ、うちはわりといい場所なので、そんなに大きく下がることはないでしょう、、と言われました。
不動産は年2%づつ価値が下がる、、というけど、それがもう少し少ない%だろうけど、1,5とか、、
でも、いずれ下がっていきます、、と。
年2%って大したことない、、と思ってしまいますが、20年で4割下がるわけで、けっこう下がるわけです。

今回色々話していて、気持ち的に、今の所はやはり、あまり自分らしく暮らせていない所だな、、と
いうのを、改めて実感しました。

それだったら、売るか賃貸、、ですが、
賃貸はあまりおススメできない、、と言われました。
よほど覚悟をしないと大変なのと、性格?的に向いてなさそうにみえる、、
これはまあ、初めて会った人なので、どこまでどうかはわかりませんが、、
ズボラ人間には難しい、、と思われたか?。



賃貸だと、やはり場所的に値が高くなるので、そのくらいの金額を
払える人が、今のご時世限られてくる、というのと
あいだに不動産屋を通すと手数料を8%取られるし、(5~8%だが、多いと頑張ってやってくれる)
広告をのせるにも、入居者が決まるまで、何か月も広告代がかかるし、
いつも入る人がいるわけでもなく、ストレスがかかり大変なので、あまりおススメできない、、とのこと。
今は、賃貸物件も余り気味で、相続税対策で賃貸物件が増えている。
入る人数は減っているし、借りる側の方が少ないので、需要と供給では、借りる側が強い、、とのこと。

それは自分が借りるなら、、と賃貸物件をさがしてみて思いました。
今は、やたらに似た様な賃貸物件がとても多いのです。
同じアパートでも、空き室が2,3軒出ていたりします。
これじゃ大家さんも大変だろうな、、とは思っていました。

ここにデータがあります。
「全国の賃貸用住宅の空室率は19.0%。
2010年には、「東京≒16%」「大阪≒23%」「愛知≒19%」「宮城≒27%」「福岡≒23%」と、
平均して5室に1室は空き部屋が常に発生している状態
人口問題研究所のデータによると、平成22(2010)年の国勢調査による人口1億2,806万人から
徐々に減少すると見込まれており、平成42年(2030)年の人口は1億727万人、
平成62(2050)年には1億人を下回る9,700万人と、減少の一途をたどる。
一方、賃貸住宅の着工数は平成22(2010)年の29万1,840戸から
平成25(2013)年の36万9,993戸と増加となっている。」



「アパート・マンション経営を成功の秘訣は、現状を把握し市場のニーズを知ること。
現状分析から導き出された課題を解決し、市場のニーズに合わせ競合他物件との差別化を図ること。」

そうとう努力しないと、賃貸業は難しい、、ということのようです。

それと、ちょっと気になることを聞いたのですが、
S区にはわりと生産緑地があります。
緑が多くていいな、、と思っていたのですが、、、
これが平成4年に改正された制度なので、30年そのまま維持、、だったのが、
34年には期限が切れるそうです。
つまり、あと6年たったら、そこから緑地を自由にできるので、宅地化される可能性も出てくる、、とのこと。
それだと、ますます今後住居が、余る可能性が出てくるかも、、。



そうだったんですね。これはけっこう大きいです。

相談していただいた方は、自分は賃貸派で、自分たちは賃貸に住んで、持っている物件は
学生とか若い人に貸して、学生たちといっしょに飲んだりコンタクトをとって、
満室で上手く回しているそうです。(アパート経営)   さすがにプロはちがう、、。
しかももっている資産は、不動産だけだと危険なので、株や他の投資にも回しているとか。
元銀行マンだそうです。プロはやっぱりやっていることがちがいますねえ、、。

つまり、賃貸をやろうと思ったら、それくらいの工夫、努力がないとダメってわけですね。

もし、ご自分が同じ立場だったらどうしますか?と聞いたら、、
自分だったら、売って賃貸に住んで、この5年様子をみるでしょうね、、とのことでした。
とまあ、それも一つだと思っていたことを言われました。
これでもう、だいたい答えが出ているような気もしますが、、

そのうえ、彼はそのお金を別の投資に回します、、と。
ひえ~っ、やり手の人はやっぱりちがいますねえ。
それができ、ちゃんと利を取れる自信があるんですね。すごい、、、
世の中にはそういう人たちがいて、そこに混じって、うまくやって行こうなんていうのは、
私にはどだい、、はなから無理!な話です。
その人みたいに才覚も何も全くない場合、よほど慎重に考えないといけませんねえ。



上記話を参考に、賃貸7万の所を借りたとしても、5年で440,450万くらい使います。
(更新料も入れたとして)
その間に、少しでも私の希望に少しでも近い、小さい物件があれば、買うという方法もありますが、、。
なければそのまま賃貸で、お金を減らしていく可能性もありますから。
せっかくいい場所が買えたので、手放すのも残念、、という気もまだ少しありますし。
家というのは、やはり心の支えみたいな面もありますからねえ、、、

ちなみに、本来希望の庭のある場所、、小さい家、というのは、今はほんとにない。
小さいマンション面積で、広いバルコニーもあまりない、、とのことでした。
以前かなり遠くまでそういう家物件を探したけど、庭が小さく大きな中古家ばかりしかなかったのです。
これは日本の今の住宅事情なんでしょう。
私がいい、、と思うのは、昔はあった庭付きの小さい平屋なんですがねえ、、、
賃貸ではもしかして、あるかもしれませんが、、、賃貸だとリフォームできないので、寒いでしょうね。
その辺、大家さんの意識がまだまだ変わってない人が多いようです。
なかなか、、ほんとに住みたい家は見つけられないものですね、、。
今はDIYできる賃貸物件も出ているようですが、ほんの一部です。

今後のことをもう少しシュミレーションしてみて、
さらに、もう1か所別の専門家に、相談をお願いしているので、
その方のご意見も聞いてみて、、じっくり決めていこうかな、と思っています。


今日のオカメ様  ほよ?何をそんなに考えてるんでしょうか~?
160118_2028~01



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