持ち家か?賃貸か?問いは続く

2017.04.08 15:25|住まい
この前、「持ち家が負の遺産になるかも」を書きましたが、
空き家が、すごい勢いで増えている中、どんどん新築の家やマンションが建っています。

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で、この前、近くで新築賃貸マンションの見学会があるとのチラシが入っていました。
どんな感じなのか?なぜ新しく建てるのか?興味があり、ひやかしがてら見てきました。

というのも、
「日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という
中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。
15年からは世帯数の減少も始まるとみられている。
団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には
街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。
そうした状況にもかかわらず、相変わらず旺盛な勢いで新築のマンションや戸建て、
アパートが供給され続けているのだから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話である」

ということは、もう常識にすらなっているので、なぜそれでも新しい賃貸を建てるのか?
疑問に思ったからです。
私自身もこれからの老後を、どこで過ごすか?今のマンションをどうするか?まだ答えがでていません。
情報は少しでもほしいのです。

見てきたのは、30m2~40m2ちょっとの小ぶりな部屋がいくつもある、
4階建ての手堅い感じの賃貸マンションでした。
どれも小奇麗な部屋です。

それが、見た後でわかったのですが、どうやらオーナー向けの見学会だったらしく、
土地持ちで、マンションやアパートをこれから建てようと思っているらしい人が、
見に来る見学会だったようです。
そこに、全く場違いな私が紛れこんでしまったわけですねえ、、。汗



どうやら、やはり相続税対策が大きいようです。
東京で土地をもっていれば、税金対策を考えるしかない、のでしょうねえ。
それと、マンション会社によると、建てる方と管理全てを自社でやっている、
35年壊れても直す保障をしている。オーナーの手はわずらわすこともない。
一番は立地や周りの状況で、ここなら大丈夫、というところのみで建てる、、と。
メンテも全部同じ会社で、一括借り上げがいい、とのアピールでした。

そこは駅から遠い、不便な場所に見えたのですが、そこは素人にはわからない
何か見積もりがあるのでしょうか。

でも空き家、空き室が増えてる中で、なぜどんどん建ててるのか?は疑問です。
で、後でもらった資料によると、
「賃貸住宅の滅失が10年で363万戸もある、
現在の貸家数1852万戸は2020年には滅失等で1624万戸になり、
賃貸世帯数は1815万世帯と推定。
年間35万戸の新規供給が必要、、と予想される」、、とあります。
(総務省、人口問題研究所のデータ)

けど、実際空き家は820万戸あるし、賃貸住宅戸数と空き室率は増えているわけです。
「賃貸住宅戸数、2003年2084万戸~2013年2274万戸に増え、
その10年で、賃貸空き家率17,7%→18,8%に増えている。」



う~ん、
おそらく、古い賃貸の家や建物はどんどん壊して、新しく建てることが必要、というデータなんでしょうね。
実際にどんどん建ててるわけです。

まあ、需要がない賃貸と、需要がある賃貸が、はっきり分かれのでしょうが。
今後、借りる側の方が有利で、貸す方が入居者のニーズに答えられないと
淘汰される、ということは変わらないと思いますが、
古い賃貸がどんどん人が入らず、廃用に追い込まれ、新しい所に人が入っていく。

なんかむなしいものを感じます。
新しモノ好き、、、新しいモノ優先。
賃貸だけでなく、空き家に対しての策も、大してない状況だし、新築が必要、、というのは
使い捨ての発想です。いかにも今の日本的な気がします。
壊すことが前提のデータなので、今ある古家、マンションの色んなところを直して、
長く使っていこう、という考えではないわけです。
まあ、昔住宅が足りない時は、安普請で建てた建物は多かったかもしれませんが、
住宅の質もだんだん上がってきています。

なにより、人が一生をかけて建てる家を、そんなに粗末に扱っていいのか?
疑問がおこります。
もっと手直しして、有効利用を考える方がいいと思うのですが、、、



牧野知弘氏によれば
「この家余りの状況でも、日本は新築がやたらと多い。
例えばアメリカでは9割が中古、日本は86%が新築。
これは日本人の新しモノ好きもあるが、
政府による新築有利な税制、新築有利な住宅ローン、そのふたつが大きい。 」

やはり政策でそうしてるのですね。
無策というか、使い捨て発想です。一生かけて買う家なのに、、

「しかも、新築が高いのは当たり前と思っているが、
新築住宅の多くが、実際の建築コストよりも、30%価格の上乗せがある」

そんなに上乗せがあったのですね。
新築は割高で、中古のものを直した方が、全然割安なわけです。
コストや、買う側からしたら、空き家や、今ある空き賃貸をもっと活用することを考えた方が
安くついていいのでは、と思うのですが、
経済成長させたい政府は、どんどん古いのを壊して新しく建てろ、という政策をとっているわけですね。
新築信仰、 それに乗り、割高なものを買わされて、どうも日本人は人が良すぎるのかもしれません。
といっても、相続税対策の人がそれを利用しているだけかもしれませんが。

そんなこんなで、空き家の政策があまり動かないのは、そういうこともあるのでしょう。



野村総研の予測によると、「平成45年の空き家率は30.2%、空き家数は約2,150万戸と予測」

今のデータ、
「平成25年(2013年)の総住宅数は6,062万9千戸、空き家数は819万6千戸、空き家率は13.5%。
それが、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、空き家率30.2%に上昇する」

30%はすごいです。つまり何も対策をたてないでいると、そこまで空き家増える予測なわけです。
ほとんど3軒に1軒の空き家、、、これも場所によるのでしょうが、、

「国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」
(平成25年1月推計)によると、
一般世帯の総数は平成31年(2019年)までは増加を続け、5,306万5千世帯でピークを迎えるが、
その後は減少に転じ、平成37年(2025年)には5,243万9千世帯に、
平成47年(2035年)には、4,955万5千世帯にまで減少すると見込まれている。」

世帯が、あと2年でピークを向かえたら、あとはどんどん減っていくわけです。
「一番多い団塊の世代が、2025年には75歳以上の後期高齢者となり、
25年には290万人、特に女性では4人に1人が一人暮らしの状態。」

う~ん、後期高齢者となると、あちこち具合も悪くなったりして、どこで暮らすことになるのか?
という心配もでてくるでしょう。その可能性のある人が、そんなに増えるわけです。
私も少し後の世代ですが、ほんとに老後どこで暮らすか??考えてしまいます。



持家派と賃貸派のどっちがいいか?決着のつかない永遠の問いがありますが、
これからの家余りの時代は、賃貸派の方が有利かな?と思ってしまいます。
この政策が続く限りは、もっと廃用空き家が増えるわけですし。

私の理想は、平屋の庭付きの古い小さい家に住むことなのですが、
このあたりで、買うのは高くてとても無理だし、そういう賃貸があればいいなあ、、とは
思っています。
賃貸の方が何かあった時に、気軽に動けるでしょうし、
家をもつことはリスクになる可能性もあるかも、と思いますし。

問題は今のマンションを売るか、貸すか、この流れから行くと、売った方がいい気もしますが、
やはり、もっていることへの安心感と、自分が他を借りた場合の部屋代が出るメリットもあります。
なので、こちらはもう少し考えたいと思っています。



今日のオカメ様  いつまでも決めないですねえ、、アタシは今の家なら、ビュンビュン飛べていいのですけどね
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コメント

No title

これは、わたしの体験ですが、古家を維持しようとすると結構これが、大変なんですよね~~。水道、ねずみ、リフォームとお金が山積みで、結局わたしは、処分してしまいましたよ。

No title

今晩は

ママ友の話ですが 三階建てのマンションを
舅が都内の下町に持っていて そこに入ってます。
でも駅から歩いて 15分くらいあるのです。

ここ10年くらい 駅から近いところに
マンションがたくさんできて 舅の
マンションは人が入らなくなって 古いしね
とうとう家賃を下げたみたいで・・。

そうすると ローンが困りますよね。
幸い駐車場も 持っているので それで
なんとかしているようですが・・。

もう一人は 建てたマンションに人が
入らないかもとあまりに心配して
口がきけなくなったんですよ 
ストレスみたいです。

家の維持はお金がかかるから
駅に近くて 小さい家がほしい・・
って 無理だなあ^^;

No title

たぬきさん、体験話ありがとうございます。

たしかに、古い家は手間も、お金もかかり大変ですよね。
よほど時間も、気力も、動機づけもないと難しい気がします。
処分するのもわかります。

問題は処分もされないで、放置された家がたくさんあることですねえ、、

No title

びくにさん、お久しぶりです。
家のお話、どうもありがとうございます。

やはり借りる人が、減ると大家業は大変でしょうねえ。
ローンかかえて入居者が予定どうりにいなかったら、ほんとに何のために建てたのかわからなくなり、ストレスで大変でしょう。

これからの賃貸は、値段を下げてもやっていける算段がたってないと、無理なのかもしれません。
建築会社や不動産会社は商売なので、うまいこと言って建てさせるのでしょうね。
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オカメインコと暮らす、独り者おじおば。ビンボーながら、今まで気ままに好きなことをやって生きてこれた(自由業)。ありがたいことです。これからも色々考えながら、楽しくやっていけたら、と思っております。

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